Mit zunehmender Anzahl von Immobilientransaktionen in Deutschland und insbesondere in der Hauptstadt Berlin nimmt auch die Anzahl der neueren Rechtsprechung zu. Oft hängt eine erfolgreiche Immobilientransaktion von der professionellen und kompetenten Vertragsgestaltung ab. Von gleich hoher Bedeutung ist auch die Analyse der einzelnen Verträge und Verbindlichkeiten, die eine Immobilie betreffen und belasten. Insbesondere bei gewerblichen Bestandsimmobilien bergen bestehende Mietverträge sehr hohe Risiken, die nur ein Experte abschätzen kann. In vielen Fällen empfiehlt sich daher die Durchführung einer Legal-Due-Diligence-Prüfung der Immobilie, wobei der Umfang einer solchen Überprüfung sehr stark einzelfallabhängig ist.

Praxishinweis

Die Parteien können dem Notar eine CD oder einen USB-Stick mit den entsprechenden Unterlagen zur Verwahrung für einen bestimmten Zeitraum überlassen. Damit nicht alle Unterlagen im Notartermin vorgelesen werden müssen, kann der Notar den Datenträger als Anlage zur Bezugsurkunde hinzufügen.

Praxishinweis

Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, den Erwerb der Anteile durch einen entsprechenden schriftlichen Vertrag festzuhalten.

Die Anteile an Personengesellschaften können grundsätzlich formfrei übertragen werden.

Regelmäßig wird als Gegenleistung für die Verschaffung des Grundstücks die Zahlung eines Kaufpreises vereinbart. Dabei kann der Verkäufer aus Schutzgesichtspunkten eine Anzahlung verlangen. Bleibt diese aus, so wird der Verkäufer regelmäßig zu einem Rücktritt von dem Vertrag ermächtigt.

Praxishinweis

Wird das Grundstück mit beweglichen Gegenständen zusammen verkauft, so empfiehlt es sich, diese getrennt auszuweisen, um die Grunderwerbssteuer zu sparen.

Um sich wirksam vor Zwischenverfügungen zu schützen, kann der Käufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung von dem Verkäufer verlangen.

In dem Immobilienkaufvertrag kann es zweckmäßig sein, Regelungen zu folgenden Themen zu treffen:

  • Auflassungsvormerkung
  • gemeindliche Vorkaufsrechte
  • privatrechtliche Vorkaufsrechte
  • Zustimmungserfordernisse
  • Lastenfreistellung
  • Freigaben

Diese Regelungen sollten insbesondere aus dem Gesichtspunkt der Fälligkeit des Kaufpreises entworfen werden. Ist die Kaufpreiszahlung bereits fällig und der Käufer zahlt trotzdem nicht, so kann der Verkäufer nach einer Nachfristsetzung von dem Kaufvertrag zurücktreten.

Praxishinweis

Regeln Sie, dass die Rücktritterklärung bereits nach der Zustellung der Rücktrittserklärung beim Notar wirksam ist.

Praxishinweis

Sie sollten immer die nicht erstattungsfähige Vorsteuer vermeiden. Grundstücksgeschäfte sind grundsätzlich umsatzsteuerbefreit, jedoch bieten Optionsmöglichkeiten in bestimmten Fällen günstige Gestaltungsmöglichkeiten.

Die Ertragssteuern fallen während der gesamten Investitionsdauer und gegebenenfalls bei Veräußerung an. Bei natürlichen Personen fallen die Ertragssteuern in Form von Einkommenssteuern und bei Kapitalgesellschaften in Form von Körperschaftssteuern an. Bei Personengesellschaften werden die Einkünfte unmittelbar den Gesellschaftern zugewiesen. In bestimmten Konstellationen können zusätzlich noch die Gewerbesteuern anfallen.

Auch Eigentümer, die in Deutschland als natürliche Personen ansässig sind und aus der Immobilie Einkünfte erzielen wollen, sind unmittelbar ertragssteuerpflichtig. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen gewerblichen Einkünften und Einkünften aus vermögensverwaltender Vermietung oder Verpachtung. Sind die Einkünfte gewerblich, fallen zusätzlich Gewerbesteuern an. Nicht anderes gilt in den Fällen, wenn eine natürliche Person die Immobilie über eine Personengesellschaft hält. Entscheidend ist immer die Frage, ob die Personengesellschaft gewerblich oder vermögensverwaltend geprägt ist.

Bei Investoren, die im Ausland ansässig sind, gelten die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von deutschen Immobilien sowie aus deren Veräußerung als gewerbliche Einkünfte und nicht als vermögensverwaltende Einkünfte. Dies gilt selbst dann, wenn die Tätigkeit als reine Vermögensverwaltung zu qualifizieren ist. Allerdings unterliegen diese Einkünfte – trotz der Zuordnung als gewerbliche – nur dann einer Gewerbesteuer, wenn der Gewerbebetrieb durch eine in Deutschland belegene Betriebsstätte betrieben wird. Die reine Vermietung und Verpachtung der Immobilie begründet keine deutsche Betriebsstätte.

Praxishinweis

Das Grunderwerbsteuergesetz kennt bestimmte grunderwerbssteuerfreie Vorgänge. Diese müssen genau in jedem Einzelfall durch einen Experten geprüft werden, um unerwartete finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Hier der Überblick über die Grunderwerbsteuersätze der einzelnen Länder (stand 2018):

Bundesland     Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0%
Bayern 3,5%
Berlin 6,0%
Brandenburg 6,5%
Bremen 5,0%
Hamburg 4,5%
Hessen 6,0%
Niedersachsen 5,0%
NRW 6,5%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Saarland 6,5%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Schleswig-Holstein 6,5%
Thüringen 6,5%