Mietrecht für Vermieter: Kündigung, Zutrittsrecht, Ersatzschlüssel

Kein berechtigtes Interesse, keine Kündigung

Einer Sache sollten Sie sich sehr bewusst sein, wenn Sie Wohnraum vermieten: Mieter sind gesetzlich besonders geschützt, da sie im angemieteten Wohnraum ihren Lebensmittelpunkt einrichten. Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter daher nicht willkürlich kündigen, sondern müssen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Eine geplante MieterhöhungDie Mieterhöhung ist umfassend in § 558 BGB geregelt. Danach darf der Vermieter die Miete grundsätzlich bis zur ortsüblichen Miete anheben. Dabei muss der Vermieter jedoch zahlreiche Grenzen beachten. So darf die Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung angehoben werden. Auch darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet unter Berücksichtigung der üblichen Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) vereinbart werden. Häufig wird dazu der Mitspiegel einer Stadt zur Hilfe genommen. Entscheidend ist stets die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag eingetragene Größe. Da Wohnflächen regelmäßig nur geschätzt werden, bietet es sich häufig an, die Wohnung selbst zu vermessen. Hierbei sind die Sonderregeln für Balkone, Terrassen oder Dachschrägen zu beachten. Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er seinen Mieter gemäß § 558a in Textform darüber in Kenntnis setzen. Ausreichend ist eine E-Mail, falls der Mieter diese als Kommunikationskanal an den Vermieter weitergegeben hat. Daran ändert sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nichts, wenn im Mietvertrag ausdrücklich Schriftform für Vertragsänderungen festgehalten worden ist (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09). Die Mieterhöhung muss vom Vermieter begründet werden. Er muss konkret darlegen, auf welcher Grundlage der Mietzins angehoben werden soll. Der Sinn und Zweck besteht darin, dass der betroffene Mieter ein Recht darauf hat, die konkrete Erhöhung rechtlich zu prüfen. Prinzipiell muss er dem Begehren seines Vermieters zustimmen. Das setzt neben der Begründung allerdings voraus, dass ihm eine angemessene Frist zugestanden wird. Gesetzlich normiert ist die Überlegungsfrist in § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB. Aus der Vorschrift ergibt sich, dass der Vermieter nicht vor Ablauf einer Frist von mindestens zwei Monaten auf Zustimmung klagen darf. Nach Ablauf der Zustimmungsfrist hat der Vermieter drei Monate Zeit, um die... oder die Absicht des Wohnungsverkaufs zählen dabei nicht als berechtigtes Interesse.

Ausnahmen für eine ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung durch Sie als Vermieter ist jedenfalls auch ohne berechtigtes Interesse möglich bei Mietverhältnissen über …

1. …Wohnraum, den Sie nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet haben
2. …Wohnraum, der Teil Ihrer eigenen Wohnung ist und den Sie selbst eingerichtet haben, sofern Ihr Mieter nicht dauerhaft mit seiner Familie bzw. seinem Haushalt eingezogen ist.
3. …Wohnraum, den bestimmte soziale Einrichtungen angemietet haben, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen-
4. …Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.

Gründe für eine ordentliche Kündigung

Das Gesetz zählt nicht abschließend auf, in welchen Fällen der Vermieter ein „berechtigtes“ Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat, daher sind hier zahlreiche unterschiedliche Situationen denkbar. Jedenfalls können Sie als Vermieter in der Regel ordentlich kündigen, wenn …

1. …Ihr Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.
2. …Sie die Wohnung zum EigenbedarfIm Fall des Eigenbedarfes steht einem Vermieter von Wohnraum ein spezielles Kündigungsrecht zu. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der bloße Wunsch, die Wohnung selbst zu bewohnen, ist insoweit nicht ausreichend. Vielmehr muss sich der Vermieter auf nachvollziehbare Gründe berufen können. Da die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung darstellt, muss sie schriftlich (§ 568 BGB) und unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen des § 57c BGB erfolgen. In der Praxis kann der Vermieter Eigenbedarf für sich selbst, seine Eltern oder Kinder, Enkel oder Geschwister sowie Nichten und Neffen anmelden. Dem Mieter bietet sich die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu erheben. Liegt für ihn ein besonderer Härtefall vor, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ein solcher Härtefall kann etwa bei hohem Alter, einer Schwangerschaft, einer schweren Krankheit oder einer Behinderung vorliegen. Der Eigenbedarf ist ein feststehender, allgemein bekannter Begriff aus dem Wohn- und Mietrecht. Darunter ist eine Selbstnutzung beziehungsweise die Nutzungsnotwendigkeit von vermietetem Wohnraum zu verstehen, die sich für den Vermieter während eines bestehenden Miet- respektive Vermietungsverhältnisses ergibt. Die Wohnungsvermietung ist ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Beide Seiten haben eigene Rechte und Pflichten; sie müssen den Mietvertrag so einhalten wie er geschlossen wurde. Eine Vertragsänderung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen, also mit ausdrücklicher Zustimmung der anderen Vertragspartei möglich. Das gilt auch für den Eigenbedarf des Vermieters oder für einen vom Gesetzgeber recht enggesteckten Personenkreis. Die Eigenbedarfsnutzung ist immer mit einer Beendigung des Mietvertrages verbunden. Den Wunsch dazu hat der Vermieter, und zwar einseitig ohne die Zustimmung des Mieters zur einvernehmlichen Vertragsbeendigung. Der Vermieter muss also den Mietvertrag kündigen. Das kann er nach § 573 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches nur dann, „wenn er ein... benötigen. Dazu zählen auch Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts.
3. …Sie das Grundstück sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten können und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Die reine Absicht der MieterhöhungDie Mieterhöhung ist umfassend in § 558 BGB geregelt. Danach darf der Vermieter die Miete grundsätzlich bis zur ortsüblichen Miete anheben. Dabei muss der Vermieter jedoch zahlreiche Grenzen beachten. So darf die Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung angehoben werden. Auch darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet unter Berücksichtigung der üblichen Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) vereinbart werden. Häufig wird dazu der Mitspiegel einer Stadt zur Hilfe genommen. Entscheidend ist stets die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag eingetragene Größe. Da Wohnflächen regelmäßig nur geschätzt werden, bietet es sich häufig an, die Wohnung selbst zu vermessen. Hierbei sind die Sonderregeln für Balkone, Terrassen oder Dachschrägen zu beachten. Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er seinen Mieter gemäß § 558a in Textform darüber in Kenntnis setzen. Ausreichend ist eine E-Mail, falls der Mieter diese als Kommunikationskanal an den Vermieter weitergegeben hat. Daran ändert sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nichts, wenn im Mietvertrag ausdrücklich Schriftform für Vertragsänderungen festgehalten worden ist (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09). Die Mieterhöhung muss vom Vermieter begründet werden. Er muss konkret darlegen, auf welcher Grundlage der Mietzins angehoben werden soll. Der Sinn und Zweck besteht darin, dass der betroffene Mieter ein Recht darauf hat, die konkrete Erhöhung rechtlich zu prüfen. Prinzipiell muss er dem Begehren seines Vermieters zustimmen. Das setzt neben der Begründung allerdings voraus, dass ihm eine angemessene Frist zugestanden wird. Gesetzlich normiert ist die Überlegungsfrist in § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB. Aus der Vorschrift ergibt sich, dass der Vermieter nicht vor Ablauf einer Frist von mindestens zwei Monaten auf Zustimmung klagen darf. Nach Ablauf der Zustimmungsfrist hat der Vermieter drei Monate Zeit, um die... zählt allerdings nicht.

KündigungsfristAnhand einer Kündigungsfrist ergibt sich, unter Berücksichtigung welcher zeitlicher Grenzen und Beschränkungen ein Arbeitsverhältnis von den beteiligten Parteien gekündigt werden kann. Dabei gelten im Hinblick auf den Arbeitnehmerschutz unterschiedliche Kündigungsfristen für Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Die gesetzliche Grundregel findet sich in § 622 BGB. Sonderregeln gelten zum Beispiel für Schwerbehinderte oder im Falle einer Insolvenz. Auch durch den individuellen Arbeitsvertrag oder einen Tarifvertrag können grundsätzlich abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Nach § 622 Abs. 2 S. 2 BGB werden bei der Berechnung der Kündigungsfrist für Arbeitnehmer beziehungsweise der Beschäftigungsdauer eines Arbeitnehmers die Zeiten nicht berücksichtigt, die vor der Vollendung seines 25. Lebensjahres liegen. Diese Regelung wurde mittlerweile durch den Europäischen Gerichtshof aufgehoben und findet deshalb keine Anwendung.... und Kündigungsgrund

Wenn Sie Ihrem Mieter ordentlich kündigen wollen, müssen Sie außerdem die gesetzliche KündigungsfristAnhand einer Kündigungsfrist ergibt sich, unter Berücksichtigung welcher zeitlicher Grenzen und Beschränkungen ein Arbeitsverhältnis von den beteiligten Parteien gekündigt werden kann. Dabei gelten im Hinblick auf den Arbeitnehmerschutz unterschiedliche Kündigungsfristen für Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Die gesetzliche Grundregel findet sich in § 622 BGB. Sonderregeln gelten zum Beispiel für Schwerbehinderte oder im Falle einer Insolvenz. Auch durch den individuellen Arbeitsvertrag oder einen Tarifvertrag können grundsätzlich abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Nach § 622 Abs. 2 S. 2 BGB werden bei der Berechnung der Kündigungsfrist für Arbeitnehmer beziehungsweise der Beschäftigungsdauer eines Arbeitnehmers die Zeiten nicht berücksichtigt, die vor der Vollendung seines 25. Lebensjahres liegen. Diese Regelung wurde mittlerweile durch den Europäischen Gerichtshof aufgehoben und findet deshalb keine Anwendung.... einhalten. Die beträgt mindestens drei Monate. Dauert das Mietverhältnis bereits mehr als fünf Jahre, verlängert sich die Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren Mietzeit sogar auf neun Monate. Wollen Sie eine Wohnung kaufen, die von einer Mietswohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde? Dann müssen Sie sogar drei Jahre warten, bis Sie wegen EigenbedarfIm Fall des Eigenbedarfes steht einem Vermieter von Wohnraum ein spezielles Kündigungsrecht zu. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der bloße Wunsch, die Wohnung selbst zu bewohnen, ist insoweit nicht ausreichend. Vielmehr muss sich der Vermieter auf nachvollziehbare Gründe berufen können. Da die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung darstellt, muss sie schriftlich (§ 568 BGB) und unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen des § 57c BGB erfolgen. In der Praxis kann der Vermieter Eigenbedarf für sich selbst, seine Eltern oder Kinder, Enkel oder Geschwister sowie Nichten und Neffen anmelden. Dem Mieter bietet sich die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu erheben. Liegt für ihn ein besonderer Härtefall vor, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ein solcher Härtefall kann etwa bei hohem Alter, einer Schwangerschaft, einer schweren Krankheit oder einer Behinderung vorliegen. Der Eigenbedarf ist ein feststehender, allgemein bekannter Begriff aus dem Wohn- und Mietrecht. Darunter ist eine Selbstnutzung beziehungsweise die Nutzungsnotwendigkeit von vermietetem Wohnraum zu verstehen, die sich für den Vermieter während eines bestehenden Miet- respektive Vermietungsverhältnisses ergibt. Die Wohnungsvermietung ist ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Beide Seiten haben eigene Rechte und Pflichten; sie müssen den Mietvertrag so einhalten wie er geschlossen wurde. Eine Vertragsänderung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen, also mit ausdrücklicher Zustimmung der anderen Vertragspartei möglich. Das gilt auch für den Eigenbedarf des Vermieters oder für einen vom Gesetzgeber recht enggesteckten Personenkreis. Die Eigenbedarfsnutzung ist immer mit einer Beendigung des Mietvertrages verbunden. Den Wunsch dazu hat der Vermieter, und zwar einseitig ohne die Zustimmung des Mieters zur einvernehmlichen Vertragsbeendigung. Der Vermieter muss also den Mietvertrag kündigen. Das kann er nach § 573 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches nur dann, „wenn er ein... kündigen können.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Neben der ordentlichen Kündigung haben Sie natürlich auch außerordentliche Kündigungsrechte, wenn ein wichtiger Grund besteht. Sowohl als Vermieter als auch als Mieter können Sie fristlos kündigen, wenn Ihnen das Abwarten der KündigungsfristAnhand einer Kündigungsfrist ergibt sich, unter Berücksichtigung welcher zeitlicher Grenzen und Beschränkungen ein Arbeitsverhältnis von den beteiligten Parteien gekündigt werden kann. Dabei gelten im Hinblick auf den Arbeitnehmerschutz unterschiedliche Kündigungsfristen für Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Die gesetzliche Grundregel findet sich in § 622 BGB. Sonderregeln gelten zum Beispiel für Schwerbehinderte oder im Falle einer Insolvenz. Auch durch den individuellen Arbeitsvertrag oder einen Tarifvertrag können grundsätzlich abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Nach § 622 Abs. 2 S. 2 BGB werden bei der Berechnung der Kündigungsfrist für Arbeitnehmer beziehungsweise der Beschäftigungsdauer eines Arbeitnehmers die Zeiten nicht berücksichtigt, die vor der Vollendung seines 25. Lebensjahres liegen. Diese Regelung wurde mittlerweile durch den Europäischen Gerichtshof aufgehoben und findet deshalb keine Anwendung.... nicht zugemutet werden kann. Dabei kommt es immer auf die genauen Umstände Ihres Einzelfalls an. Verletzt Ihr Mieter eine mietvertragliche Pflicht, so müssen Sie in vielen Fällen zuerst eine Abmahnung aussprechen, bevor Sie fristlos kündigen können.

Gründe für eine fristlose Vermieterkündigung: Ihr Mieter …

1. …vernachlässigt seine Sorgfaltspflichten oder überlässt die Wohnung unbefugt einem Dritten.
2. …zahlt zweimal hintereinander seine Miete (oder einen erheblichen Teil davon) nicht. Oder: Er hat sogar öfter nur einen Teil der Miete gezahlt und schuldet Ihnen insgesamt einen Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht.
3. …stört den Hausfrieden nachhaltig.
4. …zahlt einen Teil seiner KautionZu Beginn eines fast jeden Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter eine Kaution zu bezahlen. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht ordnungsgemäß erfüllt – in Betracht kommen etwa ausbleibende Zahlungen oder verursachte Schäden an der Wohnung. Nach § 551 BGB darf die vom Vermieter verlange Kaution den Betrag von drei monatlichen Kaltmieten bei der Vermietung von Wohnraum nicht übersteigen. Diese kann der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen entrichten. Zudem gehört es zu den Pflichten des Vermieters, die Kaution für den Mieter anzulegen. Völlig andere Voraussetzungen gelten bei der Kaution im Bereich der Geschäftsraummiete. Vor allem besteht hier keine im Gesetz verankerte Deckelung. Die Parteien können die Kaution also grundsätzlich nach freiem Ermessen vereinbaren. Auch besteht hier keine Anlagepflicht für den Vermieter im Hinblick auf die Kaution wie bei der Wohnraummiete. Die Mietkaution, im täglichen Sprachgebrauch kurz Kaution genannt, ist als Geldzahlung eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter von Wohn- oder von Gewerberaum von seinem Mieter erwartet. Sie wird mit dem Wohnungsbezug fällig und nach Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb der gesetzlichen Frist wieder zurückgezahlt. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter das Recht, die erhaltene Kaution ganz oder teilweise einzubehalten. Zwischen der Mietkaution für privaten und für gewerblichen Mietraum gibt es mehrere Unterschiede. Der Vermieter ist gesetzlich berechtigt, jedoch nicht dazu verpflichtet, eine Mietkaution zu erheben. Vom Selbstverständnis her verzichtet jedoch nahezu kein Vermieter auf diese Möglichkeit. Immerhin hat er mit der Mietkaution die Chance, spätere Ansprüche gegen den Mieter durchzusetzen beziehungsweise seine berechtigten Forderungen direkt mit der Mietkaution zu verrechnen. Insofern ist es in der heutigen Zeit gängige Praxis, eine Mietkaution zu erheben. An diesem Punkt muss in die Mietkaution für Privat und für Gewerbe unterschieden werden, und zwar in Bezug auf die Kautionshöhe. Nach § 551 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches... nicht, der mindestens der zweifachen Monatsmiete entspricht.