Eine Wohnimmobilie ist bei den derzeit steigenden Mietpreisen eine Investition in die Zukunft. Damit der Immobilientraum nicht zum Albtraum wird, sollten Sie Ihre Rechte als Vermieter kennen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, was Sie als Vermieter zum Thema Kündigung, Zutrittsrecht zur Wohnung und Behalten eines Ersatzschlüssels wissen sollten.
Kein berechtigtes Interesse, keine Kündigung
Einer Sache sollten Sie sich sehr bewusst sein, wenn Sie Wohnraum vermieten: Mieter sind gesetzlich besonders geschützt, da sie im angemieteten Wohnraum ihren Lebensmittelpunkt einrichten. Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter daher nicht willkürlich kündigen, sondern müssen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Eine geplante Mieterhöhung oder die Absicht des Wohnungsverkaufs zählen dabei nicht als berechtigtes Interesse.
Praxishinweis
Ihr Mieter müsste beweisen, dass Sie aus einem dieser Ausschlussgründe kündigen. Das ist in der Praxis meist schwer, weshalb viele Vermieterkündigungen dennoch auf eine mögliche Mieterhöhungsabsicht zurückzuführen sind.
Ausnahmen für eine ordentliche Kündigung
Eine ordentliche Kündigung durch Sie als Vermieter ist jedenfalls auch ohne berechtigtes Interesse möglich bei Mietverhältnissen über …
- …Wohnraum, den Sie nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet haben
- …Wohnraum, der Teil Ihrer eigenen Wohnung ist und den Sie selbst eingerichtet haben, sofern Ihr Mieter nicht dauerhaft mit seiner Familie bzw. seinem Haushalt eingezogen ist.
- …Wohnraum, den bestimmte soziale Einrichtungen angemietet haben, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen-
- …Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Gründe für eine ordentliche Kündigung
Das Gesetz zählt nicht abschließend auf, in welchen Fällen der Vermieter ein „berechtigtes“ Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat, daher sind hier zahlreiche unterschiedliche Situationen denkbar. Jedenfalls können Sie als Vermieter in der Regel ordentlich kündigen, wenn …
- …Ihr Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.
- …Sie die Wohnung zum Eigenbedarf benötigen. Dazu zählen auch Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts.
- …Sie das Grundstück sonst nicht angemessen wirtschaftlich verwerten können und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Die reine Absicht der Mieterhöhung zählt allerdings nicht.
Kündigungsfrist und Kündigungsgrund
Wenn Sie Ihrem Mieter ordentlich kündigen wollen, müssen Sie außerdem die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Die beträgt mindestens drei Monate. Dauert das Mietverhältnis bereits mehr als fünf Jahre, verlängert sich die Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren Mietzeit sogar auf neun Monate. Wollen Sie eine Wohnung kaufen, die von einer Mietswohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde? Dann müssen Sie sogar drei Jahre warten, bis Sie wegen Eigenbedarf kündigen können.
Praxishinweis
Geben Sie in Ihrem Kündigungsschreiben unbedingt den Grund dafür an, weshalb Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Denn andere Kündigungsgründe werden rechtlich nur berücksichtigt, wenn Sie nachträglich entstanden sind.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Neben der ordentlichen Kündigung haben Sie natürlich auch außerordentliche Kündigungsrechte, wenn ein wichtiger Grund besteht. Sowohl als Vermieter als auch als Mieter können Sie fristlos kündigen, wenn Ihnen das Abwarten der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dabei kommt es immer auf die genauen Umstände Ihres Einzelfalls an. Verletzt Ihr Mieter eine mietvertragliche Pflicht, so müssen Sie in vielen Fällen zuerst eine Abmahnung aussprechen, bevor Sie fristlos kündigen können.
Praxishinweis
Hat Ihr Mieter sich schuldhaft verhalten? Besteht die Gefahr, dass Ihr Mieter z. B. eine Pflicht erneut verletzt? Wie oft bzw. seit wann verletzt er z. B. seine Pflichten? Hier müssen Sie abwägen, ob Ihr Interesse an der Kündigung „höher“ wiegt als das Interesse Ihres Mieters am Bestand des Mietvertrages.
Praxishinweis
Für den Fall, dass Ihr Mieter zweimal hintereinander seine Miete nicht zahlt oder öfter nur einen Teil der Miete zahlt (Nummer 2.), müssen Sie nicht erst abmahnen. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit sofort zu kündigen! Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter später doch noch zahlt.
