Wer nicht im Eigenheim wohnt, sollte sie kennen: die Rechte als Mieter. Vor allem in Regionen mit Wohnungsmangel sind die Vermieter oft am längeren Hebel. Als Mieter muss man sich dennoch nicht alles gefallen lassen. Wir informieren Sie über die wichtigsten Rechte des Mieters bei Mängeln.

Mietminderung und Mängelbeseitigung

Grundsätzlich hat der Mieter bei einem Mangel der Mietsache das Recht, den Vermieter zur Beseitigung des Mangels aufzufordern. Für die Zeit des Bestehens des Mangels kann der Mieter die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung ab.

Praxishinweis

Im Internet finden sich Mietminderungstabellen, anhand derer man abschätzen kann, um wie viel Prozent man die Miete mindern kann.

Beweisproblem bei Schimmel

Ein typischer Mietmangel ist Schimmelbefall und Feuchtigkeit in der Mietswohnung. Grundsätzlich hat der Mieter in diesem Fall das Recht zur Minderung der Miete. Allerdings darf er den Schimmelbefall nicht selbst verschuldet haben, z. B. weil er zu wenig gelüftet hat. Der Schimmel muss auf einem Baumangel beruhen. Für Wohnungs- und Baumängel ist der Vermieter verantwortlich. Hier entsteht meist Streit, da es nicht gerade einfach ist, nachzuweisen, dass man als Mieter ein korrektes Wohnverhalten an den Tag legt.

Praxishinweis

Der Vermieter trägt die Beweislast. D. h. es wird grundsätzlich vermutet, dass der Vermieter für einen Mietmangel verantwortlich ist. Er muss beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt.

Mieterrechte bei Lärmbelästigung

Auch bei Lärm haben Mieter die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Das gilt vor allem bei Lärm während der Ruhe- und Nachtzeiten, z. B. bei Partys, Lärm von benachbarten Gaststätten, Baustellen oder Straßenlärm.

Praxishinweis

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist Lärm, der durch Kinder im Haus verursacht wird, kein Grund zur Mietminderung. Geräusche durch Bewegung und Spielen der Kinder gehört zum „vertragsgemäßen“ Gebrauch der Mietswohnung.

Maximale Mietminderung bei Wasserschaden

Der allgemeine Ausdruck „Wasserschaden“ kann viel bedeuten. Von feuchten Wänden über einen Wasserrohrbruch bis hin zu Hochwasserschäden wird alles als Wasserschaden bezeichnet. Solange Sie nicht selbst für den Wasserschaden verantwortlich sind, können Sie auch hier die Miete mindern.

Praxishinweis

In manchen Fällen ist der Wasserschaden so groß, dass ein Trocknungsgerät aufgestellt werden muss. Ist das Gerät sehr laut, kommt ein weiterer Mietmangel hinzu: Lärm! Bei sehr starker Lautstärke kann die Miete im Einzelfall um 100 % gemindert werden.

Modernisierungsvereinbarung bei Sanierung des Gebäudes

Jedes Mietshaus muss früher oder später mal renoviert, modernisiert oder sogar komplett saniert werden. Arbeiten am Haus geschehen selten ohne Beeinträchtigung der Bewohnbarkeit des Gebäudes. Der Vorteil bei Modernisierungsmaßnahmen: Der Vermieter kann Dauer, Umfang und zeitlichen Beginn der „Beeinträchtigung“ einschätzen. Das Gesetz hält für diese Fälle sogar einen Lösungsvorschlag parat: eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Darin wird idealerweise geregelt, welche Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche der Mieter hat.

Praxishinweis

Niemand streitet gerne mit seinem Vermieter. Aber nicht jeder Vermieter ist ein Experte in Sachen Mietrecht. In Ihrer Mietswohnung stehen Renovierungsmaßnahmen an? Ein gut gemeinter Hinweis auf § 555f BGB kann Streit über spätere Mietminderungen vermeiden.

Widerspruchsrecht bei Kündigung wegen EigenbedarfIm Fall des Eigenbedarfes steht einem Vermieter von Wohnraum ein spezielles Kündigungsrecht zu. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der bloße Wunsch, die Wohnung selbst zu bewohnen, ist insoweit nicht ausreichend. Vielmehr muss sich der Vermieter auf nachvollziehbare Gründe berufen können. Da die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung darstellt, muss sie schriftlich (§ 568 BGB) und unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen des § 57c BGB erfolgen. In der Praxis kann der Vermieter Eigenbedarf für sich selbst, seine Eltern oder Kinder, Enkel oder Geschwister sowie Nichten und Neffen anmelden. Dem Mieter bietet sich die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu erheben. Liegt für ihn ein besonderer Härtefall vor, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ein solcher Härtefall kann etwa bei hohem Alter, einer Schwangerschaft, einer schweren Krankheit oder einer Behinderung vorliegen. Der Eigenbedarf ist ein feststehender, allgemein bekannter Begriff aus dem Wohn- und Mietrecht. Darunter ist eine Selbstnutzung beziehungsweise die Nutzungsnotwendigkeit von vermietetem Wohnraum zu verstehen, die sich für den Vermieter während eines bestehenden Miet- respektive Vermietungsverhältnisses ergibt. Die Wohnungsvermietung ist ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Beide Seiten haben eigene Rechte und Pflichten; sie müssen den Mietvertrag so einhalten wie er geschlossen wurde. Eine Vertragsänderung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen, also mit ausdrücklicher Zustimmung der anderen Vertragspartei möglich. Das gilt auch für den Eigenbedarf des Vermieters oder für einen vom Gesetzgeber recht enggesteckten Personenkreis. Die Eigenbedarfsnutzung ist immer mit einer Beendigung des Mietvertrages verbunden. Den Wunsch dazu hat der Vermieter, und zwar einseitig ohne die Zustimmung des Mieters zur einvernehmlichen Vertragsbeendigung. Der Vermieter muss also den Mietvertrag kündigen. Das kann er nach § 573 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches nur dann, „wenn er ein...

Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, wenn er die Wohnung wegen eines begründeten Eigenbedarfs benötigt. Er muss gegenüber dem Mieter schriftlich darlegen, warum und für welche (angehörige) Person er die Wohnung braucht. Der Mieter kann dagegen Widerspruch einlegen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte bedeutet, etwa wenn er keine Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen findet.

Praxishinweis

Hat der Vermieter eine vergleichbare Wohnung im selben Mietshaus frei? Dann muss er sie dem Mieter als Alternative anbieten.

Kleinreparaturklauseln

Bei Vermietern sehr beliebt sind sogenannte Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag. Es geht darum, dass der Mieter die Kosten für „Kleinreparaturen“ tragen soll. In gewissem Maß sind solche Klauseln rechtmäßig. Sinn dieser Regelungen ist, dass der Mieter einen Teil der Kosten für die Instandhaltungen trägt, die auf Verschleiß beruhen. Dazu gehören z. B. die Einrichtungen für Wasser, Heizung, Küche, Strom etc. Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass die Kosten für den Mieter pro Jahr maximal 6–8 % der Jahresbruttomiete betragen dürfen.

Praxishinweis

Übersteigt die Rechnung für eine Kleinreparatur den vereinbarten Betrag, trägt der Vermieter die Kosten allein. Der Mieter muss den vereinbarten Betrag nicht als „Teilbetrag“ dazuzahlen.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Fast jeder Mietvertrag enthält Regelungen zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann vom Mieter allerdings nicht verlangen, dass er eine marode Wohnung während der Mietdauer bzw. bei Auszug „teilrenoviert“. Schönheitsreparaturen muss der Mieter nur dann ausführen, wenn er die Wohnung frisch renoviert übernommen hat.

Praxishinweis

Regelungen im Mietvertrag, die den Mieter innerhalb einer festen Frist zu einer Schönheitsreparatur verpflichten, sind oft unwirksam. Die Frist darf nicht „starr“ sein, also z. B. „spätestens nach 2 Jahren Mietdauer“.