Der Fall
Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Diese mietete die Beklagte zwischen 2003 und Ende Dezember 2014 an. Die Klägerin verwendete als Mietvertrag einen Formularmietvertrag. Dieser sah unter anderem vor, dass vermieterseitige Ersatzansprüche in zwölf Monaten nach Mietverhältnisbeendigung verjähren.
Die Klägerin nahm dann die Beklagte im Oktober 2015 auf Schadensersatz in Anspruch. In ihrer Klage machte sie Schäden an der Wohnung geltend, die sich auf rund 16.000 Euro beliefen. Sie verwies in ihrer Klage auch darauf, dass der Schadensersatzanspruch nicht verjährt sei, da der Formularmietvertrag eine abweichende Regelung zur Verjährung des § 548 Bürgerliches Gesetzbuches treffe.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Abweichung von der sechsmonatigen Frist des § 548 Bürgerliches Gesetzbuch in Formularmietverträgen nicht zulässig ist. Dies ergebe sich daraus, dass Formularmietverträge Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, die einer Inhaltskontrolle standhalten müssen. Eine Abweichung von der gesetzlichen Sechs-Monats-Frist stelle aber eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und halte daher einer Inhaltskontrolle gerade nicht stand.
Im Einzelnen führte der Bundesgerichtshof aus, dass die Formularmietvertragsklausel die Mieterin gleich in doppelter Hinsicht benachteilige:
- Die Klausel verdoppele die gesetzliche Frist von sechs auf zwölf Monate.
- Die Klausel modifizierte darüber hinaus den Zeitpunkt, ab dem die Frist zu laufen beginnt. Denn für den Fristbeginn sei nicht die Rückgabe der Mietsache, sondern das Mietvertragsende der relevante Zeitpunkt.
Diese Benachteiligungen des Mieters seien mit den Grundgedanken des § 548 Bürgerliches Gesetzbuch nicht vereinbar und somit unangemessen und unwirksam. Die Mieter dürfe nämlich nach dem Grundgedanken der Vorschrift damit rechnen, dass die Ansprüche des Vermieters schnell abgewickelt werden, eine solch schnelle Abwicklung die Klausel aber gerade verhindere.
Weitere Hinweise
Die Entscheidung betont auch nochmals, dass für den Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Regelung (sechs Monate) ausreichend Zeit verbleibt, um sich Klarheit über etwaige Ansprüche zu verschaffen. Dies sei auch im Einzelfall interessensgerecht, da der Mieter tatsächlich keine Möglichkeit mehr hat, auf die Mietsache einzuwirken. Er kann auch keine Nachweise mehr erbringen, die ihn entlasten könnten, da er keinen Zugriff mehr auf die Wohnung hat, denn er hat die Mietsache ja bereits zurückgegeben. Dass die Klausel dem Mieter zwar auch das Recht einräume im Gegenzug Aufwendungsersatzansprüche geltend zu machen, sei unerheblich.
Grundsatz der Entscheidung
Der Vermieter kann in Formularmieterverträgen die Verjährungsfrist seiner Ansprüche grundsätzlich nicht auf über sechs Monate hinaus verlängern.
