Die Abkürzung WEG bezeichnet den Begriff der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine solche Gemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen anteilig Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück halten und ist für die Verwaltung zuständig. In der besitzt das Beispiel der Eigentumswohnung die größte Relevanz. Die Rechte und Pflichten einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. So kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft eigenständig vor Gericht klagen und verklagt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verband „sui generis“.

Zu beachten sind die speziellen Terminologien – hier am Beispiel des Kaufs einer Eigentumswohnung: Das Eigentum an der Wohnung bezeichnet man als Sondereigentum, an den gemeinschaftlich genutzten Teilen der Immobilie erwirbt der Eigentümer Miteigentum. Zusammen mit den Eigentümern der anderen Eigentumswohnungen bildet der Käufer dann eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Rechtsgrundlage für eine Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Mehrfamilienhaus oder in einer Wohnanlage ist das WEG, Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, in der Kurzfassung auch Wohnungseigentumsgesetz genannt. Es gilt seit Anfang der 1950er-Jahre in der zurzeit gültigen Fassung aus Dezember 2014.

In dem mittlerweile vielfach geänderten und ergänzten Bundesgesetz werden geregelt

  • Das Eigentumsverhältnis als Sondereigentum an der Wohnung des Eigentümers
  • dessen Teileigentum an den nicht für Wohnzwecke genutzten Räumen
  • das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer an der Immobilie mit Grundstück und Gebäude

Jeder Wohnungseigentümer ist mit seinen Eigentumsanteilen separat im Grundbuch eingetragen. Es ist „ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die dazu bestehenden Eigentumsverhältnisse sowie die dazugehörigen Belastungen“ registriert sind. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer eine reine Zweckgemeinschaft, mit der und innerhalb der jeder Eigentümer mit seinem Wohnungseigentum ganz eigene, individuelle Ziele verfolgt. Der eine bewohnt seine Eigentumswohnung selbst, der andere vermietet sie als Kapitalanlage. Oftmals ist das Wohnungseigentum auch eine Kombination aus Kapitalanlage und Altersvorsorge; die Eigentumswohnung wird zunächst vermietet, anschließend renoviert, modernisiert und danach selbstgenutzt.

Für jede Wohngemeinschaft gelten feste Regeln mit Rechten und Pflichten. Das gilt auch für die Wohnungseigentümer, die gemeinsam eine Wohngemeinschaft bilden. So ist es durchaus üblich und auch gängige Praxis, dass in einem Haus oder in einer Wohnanlage einerseits Eigentümer und andererseits Mieter wohnen. Die Abkürzung WEG wird sowohl für das Gesetz als auch für das Wort Wohnungseigentümergemeinschaft genutzt. Auch der Begriff „Gemeinschaft“ hat eine zweifache Bedeutung. Zum einen sind damit alle Wohnungseigentümer angesprochen, zum anderen die Summe der drei Eigentumsverhältnisse Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum. Gemäß § 2 Wohnungseigentumsgesetz „wird Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 oder durch Teilung nach § 8 begründet“. In § 10 ist Näheres zu den Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt.

Das entscheidende, in dem Sinne Entscheidungsgremium innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Hier ist jeder Wohnungseigentümer mit Sitz und Stimme vertreten. Sie stellt die Legislative für alle Wohnungseigentümer dar. Als Exekutive wird nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz in aller Regel eine professionelle, externe Hausverwaltung bestellt. Im Rahmen eines Mehrjahresvertrages [maximal Fünfjahresvertrag] übernimmt sie die gesamte kaufmännische sowie technische Verwaltung der Immobilie mit Gebäude und Grundstück.

Sofern eine Hausverwaltung bestellt wird, ist sie für das gesamte Management der Wohneigentumsanlage zuständig und verantwortlich. Das beginnt mit der Aufstellung des jährlichen Wirtschaftsplanes und geht weiter über die Verwaltung des Hausgeldes bis hin zu Wartung, Reparatur sowie Instandsetzung des Teil- und Gemeinschaftseigentums. Der Hausverwaltung obliegt auch die Abwicklung von ein oder mehreren jährlichen Eigentümerversammlungen. Sie sind von der Art, Struktur und Abwicklung her vergleichbar mit der Hauptversammlung in einem gemeinnützigen Verein. Hier werden, vielfach auf Vorschlag der Hausverwaltung, notwendige Mehrheitsbeschlüsse gefasst. Im Wohnungseigentumsgesetz ist näher bestimmt, für welche Beschlussfassung welche Stimmenmehrheit notwendig ist. Der Wohnungseigentümer kann, er muss aber nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Im Verhinderungsfall überträgt er oftmals seinen Stimmenanteil der Hausverwaltung; oder es nimmt ein von ihm bevollmächtigter Vertreter teil, beispielsweise der Wohnungsmieter.

Gemäß dem deutschen Vertragsrecht nebst der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft keine natürliche oder juristische Person des Privatrechts, sondern „ein Vertrag sui generis“. So wird ein Vertrag bezeichnet, „der von seiner Art und seinem Charakter her keinem der ansonsten gesetzlich bestimmten Vertragstypen zugehörig ist“. Auf dieser Rechtsgrundlage kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits als Kläger vor Gericht auftreten, und andererseits als solche auch verklagt werden.

Ihren gesellschaftlichen Ursprung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Situation direkt nach Ende des zweiten Weltkrieges mit der damaligen bundesweiten Wohnraumknappheit. Einerseits musste Wohnraum geschaffen, andererseits sollte auch Wohneigentum begründet werden. Um das rechtlich abzusichern, waren für diese neue Eigentumsform die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB nicht ausreichend. Erst durch das damals neue WEG wurde die für Eigentumswohnung & Wohnungseigentum notwendige Rechtsgrundlage geschaffen.

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