Die Pflicht zur Renovierung der Wohnung während oder nach Ende des Mietverhältnisses trifft grundsätzlich den Vermieter. Dieser hat jedoch die Möglichkeit, diese Pflicht mithilfe einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Die Rechtsprechung zieht für die Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel jedoch enge Grenzen in Bezug auf die zu verrichtenden Reparaturen, deren Häufigkeit und zulässige Vorgaben. Entscheidend ist vor allem der Zustand der Wohnung bei Einzug.

Zahlreiche verwendete Klauseln im Hinblick auf die sogenannten Schönheitsreparaturen sind unzulässig. Dann trifft den Vermieter die Pflicht, die Kosten für die Renovierung zu übernehmen. Häufige Fehler sind eine Renovierungspflicht unabhängig vom konkreten Abnutzungszustand, eine starre Fristenregelung, eine pauschale Endrenovierungspflicht oder Vorgaben für die Art der Renovierung während der Mietzeit.

Ob der Mieter seine Wohnung vor dem Auszug renovieren muss, hängt davon ab, was mit dem Mietvertrag vereinbart wurde und ob die Vereinbarung wirksam ist. Gibt es keine Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen, gelten gesetzliche Regelungen.

Wann ist eine Klausel wirksam?

Eine wirksame Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass der Mieter nicht übervorteilt wird. Zu den Aspekten, die bei der Beurteilung dieser Frage eine Rolle spielen, gehören der Zustand des Mietobjekts, die Wohndauer und der Umfang der Renovierung. Auch soll sich der Mieter nicht an Gestaltungsvorgaben halten müssen, sondern er soll die Wohnung so einrichten dürfen, wie es ihm gefällt.

Zu den unwirksamen Klauseln gehören beispielsweise Vereinbarungen über starre Fristen, zu denen renoviert werden soll, die unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf eine Renovierung erfordern würden. Auch eine Auszugsrenovierung kann dem Mieter nicht unbedingt auferlegt werden. Ebenso unwirksam ist es, dem Mieter während dessen Wohndauer eine Farbe vorzuschreiben („nur neutrale Farben“). Auch tapezieren darf der Mieter seine Wände so, wie er sie haben möchte. Er darf jedoch nicht die Substanz der Mietsache verletzen. Jedoch muss sich die Mietsache bei Rückgabe an den Vermieter in einem Zustand befinden, der sich zur Weitervermietung eignet. Das ist in der Regel nur dann der Fall, wenn es sich um eine neutrale Farbgebung handelt.

Der Umfang der Renovierung

Eine Schönheitsreparatur bedeutet das Tapezieren, Anstreichen und Lackieren der Mietsache. Der Umfang wird durch § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) festgelegt. Diese gilt bei preisgebundenem Wohnraum direkt, kommt aber auch bei preisfreien Wohnungen zur Anwendung. Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen von Wand und Decke, Streichen von Böden, Heizkörpern und Rohren, sowie der Innenseiten der Türen und Fenster. Keine Schönheitsreparatur ist das Abschleifen und Versiegeln von Holzböden oder Erneuern des mitgemieteten Teppichbodens. Die Arbeiten müssen fachgerecht erfolgen: Bei Tapeten ist auf die Passung des Musters zu achten, beim Anstreichen sollten keine Tropfen und keine Pinselhaare zu sehen sein. Alte Anstriche müssen zuvor entfernt werden, Vor- und Grundanstriche müssen aufgetragen werden.

Quotenklausel

Wenn beim Auszug des Mieters die Frist zur Ausführung der Schönheitsreparaturen noch nicht verstrichen ist, dürfen die Vertragsparteien nach Ansicht des BGH eine Vereinbarung über anteilige Kostentragung treffen. Diese sogenannten Quotenklauseln (auch Abgeltungsklauseln genannt) sind nur wirksam, wenn die Renovierungspflicht wirksam ist, die finanzielle Abgeltung nur für die Mietdauer geschuldet ist, die Quoten nachvollziehbar und nicht unangemessen sind, ein Kostenvoranschlag nicht durch den Vermieter als verbindlich deklariert wurde, die Möglichkeit der mieterseitigen Ausführung der Arbeiten eingeräumt wurde und es sich nicht um eine 100-%-Quote handelt.
Solche Quotenregelungen sind umstritten, weil sie bei Wirksamkeit dazu führen, dass Schönheitsreparaturen auch dann geschuldet sind, wenn die Wohnung keinen Renovierungsbedarf aufweist. Die Rechtsprechung zu diesem Thema wird sich noch weiterentwickeln.

Ungültige „Farbklausel“

Der BGH hat entscheiden, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Decken und Wände während der Mietdauer zu „Weißen“, nicht wirksam ist. Auch die Verpflichtung, die Räume in neutralen, hellen Farben zu halten, stellt laut BGH eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn sie sich nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezieht. Denn dem Mieter kann nicht vorgeschrieben werden, wie er seinen persönlichen Lebensbereich gestalten soll. Hierfür bestehe seitens des Vermieters kein berechtigtes Interesse.

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