Die Räumungsklage ist eine typische Klage im Mietrecht. Mit der Räumungsklage wird der Mieter vom Vermieter verklagt die gemietete Wohnung zu räumen. In der Regel ist ein Mieter gut geschützt gegen eine fristlose Kündigung durch den Vermieter. Es kann jedoch aus wichtigen Gründen gerechtfertigt sein fristlos zu kündigen. Typischer Fall hierfür ist die erhebliche Vertragsverletzung nach § 543 BGB. Falls der Mieter nach der Kündigung die Wohnung nicht räumt, hat der Vermieter die Möglichkeit auf Räumung zu klagen.

Typischerweise kommt es zu einer Räumungsklage, wenn der Mieter mit den Mietzahlungen weit in Rückstand geraten ist, der Vermieter daraufhin den Mietvertrag gekündigt hat und der Mieter sich jedoch weigert auszuziehen. Mit der Räumungsklage kann der Vermieter so einen Titel vor Gericht erwirken und die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen.

Die Räumungsklage ist typisch im Mietrecht. Hierbei verklagt der Vermieter den Mieter, die gemietete Wohnung zu räumen.

Ordentliche und fristlose Kündigung

Das Mietrecht unterscheidet zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung. In der Regel sind Mieter gegen eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters geschützt. Aus bestimmten Gründen ist diese Kündigung zulässig. Ein typischer Fall hierfür ist eine erhebliche Vertragsverletzung nach § 543 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Folgende Vertragsverletzungen ermöglichen eine fristlose Kündigung:

Der Mieter zahlt die Miete ständig zu spät
Der Mieter vernachlässigt oder beschädigt die Wohnung mutwillig massiv
Der Mieter stört trotz Abmahnung oftmals den Hausfrieden (Lärmbelästigung)
Der Mieter lässt Dritte ohne Zustimmung des Vermieters dauerhaft bei sich wohnen
Der Mieter nutzt die Wohnung anders als erlaubt (z.B. gewerblich)

Ein oftmals vorkommender Fall für eine Klage auf Räumung der Wohnung sind mehrere Monate ausstehende Mietzahlungen. Das bedeutet, der Mieter ist mit seinen Mietzahlungen weit in Rückstand geraten, der Vermieter kündigt daraufhin den Mietvertrag.

Oftmals weigern sich Mieter, nach einer Kündigung auszuziehen. In diesen Fällen sind Vermieter in der Lage, vor Gericht auf Räumung zu klagen. Erkennt das Gericht die Kündigung eines Vermieters an, erhält dieser einen Titel, der ihn ermächtigt, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen.

Was kostet eine Klage auf Räumung der Wohnung?

Um eine Klage auf Räumung der Wohnung zu eröffnen, gilt es für den Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zu bezahlen. Dieser hängt von dem Streitwert des Verfahrens ab. Dabei spielt eine wichtige Rolle die Jahreskaltmiete des Mietverhältnisses, um das es in der Klage geht.

Wann lässt sich vom Vermieter eine Räumungsklage einreichen?

Wann der Vermieter imstande ist, Klage einzureichen, hängt vom Kündigungsgrund ab. Wenn der Mieter sich im Zahlungsverzug befindet, hat der Mieter die Möglichkeit, sofort bei Kündigung Klage einzureichen. Gleiches gilt, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Ein Grund hierfür wäre, wenn der Mieter den Vermieter tätlich angreift.

Bei einer ordentlichen Kündigung, wie wegen Eigenbedarf, ist es besser zu warten, bis der Mieter widerspricht oder die Kündigungsfrist verstreichen lässt, ohne auszuziehen.

Der chronologische Ablauf einer Klage auf Räumung der Wohnung:

Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis

Der Mieter erkennt die Kündigung nicht an (Widerspruch) oder zieht zum vorgegebenen Datum nicht aus

Der Vermieter setzt eine Nachfrist für den Auszug des Mieters

Nach dem Verstreichen der Nachfrist reicht der Vermieter oder dessen gesetzlicher Vertreter Klage beim zuständigen Gericht ein

Das Gericht verlangt die vorläufige Bezahlung eines Gerichtskostenvorschusses vom Vermieter

Zustellung der Klage an den Mieter

Antwortet der Mieter nicht auf die Zustellung der Klage, beantragt der Anwalt des Vermieters ein Versäumnisurteil

Verteidigt sich der Mieter gegen die Klage, folgt die Gerichtsverhandlung

Urteilsspruch durch das Gericht

Vier Wochen nach der Verhandlung ist das Urteil rechtskräftig und lässt sich vollstrecken

Der beauftragte Gerichtsvollzieher führt das Urteil aus

Wenn der Vermieter die Wohnung nicht freiwillig räumt, folgt Zwangsräumung

Der Gerichtsvollzieher lässt einen Container kommen und das gesamte Hab und Gut des Mieters einlagern.

Was sind die wesentlichen Inhalte der Räumungsklage?

Der Name des Klägers sowie der des Beklagten

Der Grund für die Klage (Zahlungsverzug, Lärmbelästigung durch den Mieter oder ein anderer Grund)

Gegebenenfalls der Grund für den Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

Falls vorhanden, eine Stellungnahme des Vermieters zur Klage

Welches Gericht ist zuständig für die Klage auf Räumung der Wohnung?

Wer vorhat, Klage bezüglich eines Wohnraums einzureichen, muss dies beim zuständigen Amtsgericht tun. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Stadt sich die Wohnung befindet. Dies gilt unabhängig von der Höhe des Streitwertes.

Anderes gilt bei einer Klage auf Räumung einer Gewerbeeinheit. Hier entscheidet der Streitwert, welches Gericht (Amtsgericht oder Landgericht) zuständig ist. Ab einem Streitwert von mehr als 5000 ist das Landgericht zuständig.

Lässt sich zur Durchführung einer Klage auf Räumung der Wohnung Prozesskostenhilfe beantragen?

Was ist Prozesskostenhilfe? Hierbei handelt es sich um eine staatliche Hilfe für Menschen, denen es aufgrund ihrer wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse unmöglich ist, die Kosten eines Rechtsstreits zu finanzieren. Eine weiter Voraussetzung für Prozesskostenhilfe ist: Die beabsichtige Klage hat Aussicht auf Erfolg.

Wer trägt am Ende die Kosten des Verfahrens und wie lassen sich Kosten bei einer Klage auf Räumung der Wohnung einsparen?

Die Frage nach der Kostenverteilung ist nach Beendigung des Verfahrens von Bedeutung. Zunächst hat der Kläger die Gerichtskosten vorzuschießen. Ansonsten fängt das Gericht nicht an, zu arbeiten. Am Ende bekommt die Partei, die den Prozess verliert die Kosten auferlegt. Das bedeutet, bestätigt das Gericht die Rechtmäßigkeit der Klage, hat der Mieter die Kosten (Gerichtskosten und Anwaltskosten) zu übernehmen.

Häufig kommt es vor, dass der Mieter nicht in der Lage ist, die vom Vermieter vorfinanzierten Kosten zurückzubezahlen. Wenn dies eintritt, hat der Vermieter nach erfolgreichem Prozessverlauf die Möglichkeit, die Kosten beim Mieter außergerichtlich geltend zu machen und eine Frist zur Zahlung festzulegen. Wenn der Mieter kein Geld hat, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als den Mieter auf Zahlung zu verklagen. Im Erfolgsfall erhält er einen dreißig Jahre gültigen Zahlungstitel gegen den Mieter. Zu hoffen für den Vermieter bleibt, dass der Mieter in diesem Zeitraum zu Geld kommt.

Eine Möglichkeit, um vor allem die außergerichtlichen Kosten eines Rechtsbeistands zu minimieren, besteht darin, wenn der Vermieter die Kündigung ohne fremde Hilfe durchführt. Hierbei geht es in der Regel um Kosten für das Kündigungsschreiben und die Fristsetzung für den Auszug des Vermieters.

Weiterhin lassen sich durch einen Anwalt Kosten sparen, der von den gesetzlichen Gebühren nach dem RVG abweicht. Stattdessen schließt er eine Honorarvereinbarung mit seinem Mandanten ab, die pauschal eine Summe für die Tätigkeit des Anwalts festlegt. Auf diese Weise ist der Mandant in der Lage, vor der Durchführung des Verfahrens die entstehenden Kosten einzuschätzen.

Read more Read less