Eine Definition des Begriffes Nebenkosten enthält das BGB nicht. Allgemein versteht man darunter aber sämtliche Bewirtschaftungskosten eines Mietobjekts. Diese muss der Mieter nach § 556 BGB zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies entsprechend im Mietvertrag vereinbart wurde – was aber in aller Regel der Fall ist. Typische Nebenkosten sind zum Beispiel die Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Versicherungen oder Wasserkosten.

Was in dem jeweiligen Mietverhältnis als Nebenkosten vereinbart wurde, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Definitiv nicht zu den Nebenkosten gehören jedoch die Kosten für die Verwaltung (inklusive entsprechender Arbeitskräfte) sowie die Kosten für die Instandhaltung des Mietobjekts. Denn es zählt zu den grundlegenden Pflichten des Vermieters nach § 535 BGB, einen vertragsgemäßen Gebrauch des Objekts zu ermöglichen.

Obwohl das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) den Begriff Nebenkosten nicht kennt, verstehen sich darunter in der Regel sämtliche Kosten zur Bewirtschaftung eines Mietobjekts, die der Mieter zusätzlich zu den Mietkosten zu bezahlen hat. Interessant ist es zu wissen, dass die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten im allgemeinen Sprachgebrauch synonyme Verwendung finden, während das Mietrecht dies anders sieht. Hier gilt: Alle Betriebskosten sind gleichzeitig Bewirtschaftungskosten, während nicht alle Bewirtschaftungskosten zu den Betriebskosten zählen. Zu den Bewirtschaftungskosten eines Mietobjekts gehören Kosten für die Straßenreinigung, Müllabfuhr, Beleuchtung, Versicherungen sowie Kosten für Wasser und andere.

Laut BGB gilt: Wenn Vermieter und Mieter eine Nebenkostenzahlung vertraglich vereinbart haben, hat der Mieter die Pflicht, monatlich einen vom Vermieter festgelegten pauschalisierten Betrag für die anfallenden Bewirtschaftungskosten des Mietobjekts zu bezahlen. Gleichzeitig ist der Vermieter verpflichtet, diese Zahlungen jährlich mit dem Mieter abzurechnen.

Welche Kosten zählen nicht zu den Bewirtschaftungskosten eines Mietobjekts?

Laut BGB zählen nicht zu diesen Kosten Verwaltungskosten sowie Kosten für die Instandhaltung des Mietobjekts einschließlich der hierfür benötigten Mitarbeiter. Als Grund hierfür gibt das Gesetz an, dass es eine der Pflichten eines jeden Vermieters ist, einen vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts zu garantieren.

Welche Kosten sind Vermieter in der Lage, als Bewirtschaftungskosten für das Mietobjekt auf die Mieter umzulegen?

Grundsätzlich lässt sich nicht pauschal festlegen, welche Kosten bei einem Mietobjekt zu den Bewirtschaftungskosten zählen. Das entscheidet der Einzelfall. Die Bestimmungen der Betriebskostenverordnung lassen als Bewirtschaftungskosten des Mietobjekts folgende Kosten zu:

  • Grundsteuer
  • Wasserkosten
  • Abwasserkosten
  • Kosten für den Fahrstuhl
  • Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigungen
  • Versicherungen
  • Hauswart
  • Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel
  • Einrichtungen für die Pflege der Wäsche
  • Heizkosten und Warmwasserkosten
  • Sonstige Kosten

Grundsteuer und Wasserkosten

Die Grundsteuer erhebt die Kommune, in der sich das Mietobjekt befindet. Oftmals zeichnen Mietverträge diese Kosten als „öffentliche Lasten des Grundstücks“ aus. Zu den Wasserkosten zählen Wassergeld, die Kosten für die Wasseruhr oder die Kosten für die Wasseraufbereitungsanlage.

Kosten für Abwasser und Fahrstuhl

Abwasserkosten sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten für die Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klärgruppe. Bei den Fahrstuhlkosten handelt es sich um Kosten des Betriebsstroms, der Aufsicht des Fahrstuhls sowie dessen Bedienung, Überwachung, Pflege, Reinigung und Wartung.

Kosten für die Straßenreinigung und Müllabfuhr

Bei den Straßenreinigungs- und Müllabfuhrkosten handelt es sich um Kosten, welche die Stadt dem Vermieter in Rechnung stellt. Hausreinigungskosten sind Kosten für eine Putzfrau oder eine Fremdfirma, welche Reinigungsarbeiten am Mietobjekt übernehmen.

Kosten für Gartenpflege und Beleuchtung

Bei den Kosten für Gartenpflege handelt es sich um Personal- und Sachkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Hierzu zählen Kosten für die Erneuerung von Pflanzen, Pflege von Spielplätzen und ähnliche Kosten. Zu den Beleuchtungskosten zählen Energiekosten für Außenbeleuchtung, Treppenhausbeleuchtung und Waschküchenbeleuchtung.

Schornsteinreinigung, Versicherung, Hauswart

Zu den Kosten der Schornsteinreinigung zählen die Kehrgebühren und die Kosten der Immissionsmessung. Versicherungskosten sind Kosten für Gebäudeversicherungen wie Feuer-, Sturm- und Wasserschäden Policen. Des Weiteren Glasversicherungen sowie Haftpflichtpolicen für Gebäude. Hauswartskosten sind Personalkosten für den Hausmeister. Dieser übernimmt Arbeiten wie Gartenpflege, Schneeräumung, Treppenhausreinigung und andere.

Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabel

Bei den Antennenkosten lassen sich Betriebs-, Strom- und Wartungskosten vom Vermieter auf die Mieter umlegen. Beim Kabelanschluss kommt die monatliche Gebühr hinzu, die an den Kabelanbieter zu bezahlen ist. Anders verhält es sich, wenn der Mieter selber einen Vertrag mit einem Kabelanbieter oder der Telekom hat.

Kosten für Einrichtungen der Wäschepflege, Heizkosten, Warmwasserkosten und sonstige Kosten

Bei Kosten für Einrichtungen der Wäschepflege legen Vermieter Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Gemeinschaftstrockner auf die Mieter um. Das bedeutet, der Vermieter beteiligt den Vermieter an den Stromkosten, den Kosten für die Reinigung und Wartung der Geräte. Heizkosten und Warmwasserkosten gehören ebenfalls zu den Bewirtschaftungskosten. Diese Kosten rechnet der Vermieter in der Regel verbrauchsabhängig ab. Unter sonstige Kosten fallen Saunakosten, Schwimmbadkosten und andere, wenn sich solche Anlagen im Haus befinden.

Nebenkostenabrechnung überprüfen

Viele Mieter sehen mit Schrecken der jährlichen Nebenkostenabrechnung entgegen und erwarten hohe Nachzahlungen. Dabei sind längst nicht alle Abrechnungen korrekt und halten einer genauen Überprüfung nicht stand.  Zuerst tun Mieter gut daran, zu überprüfen, welche Posten ihre Nebenkostenabrechnung beinhaltet. Weiter oben befindet sich eine Liste, welche Nebenkosten rechtlich in Ordnung gehen und welche nicht. Wie erwähnt, kommt es auf den Einzelfall an.  Die Heizkosten machen den größten Teil der Bewirtschaftungskosten aus. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, exakt zu überprüfen, ob eine korrekte Berechnung erfolgte. Vor allem, wenn der in Rechnung gestellte Wert deutlich vom Vorjahreswert abweicht.

Am besten sehen Mieter auch genauer bei den Wartungskosten hin. Obwohl diese zu den umlagefähigen Kosten zählen, stellen Vermieter Mietern unter diesem Posten gerne Reparaturkosten in Rechnung, die zulasten der Vermieter gehen. Wie weiter oben erwähnt, dürfen Vermieter nicht umlegen, was sie für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen ausgeben. Wie erwähnt, zählen Verwaltungskosten nicht zu den Bewirtschaftungskosten des Mietobjekts. Trotzdem finden sich oftmals Kosten für den Schriftverkehr und für Telefongespräche in der Nebenkostenabrechnung. Weiterhin ist es wichtig, dass die Bewirtschaftungskostenabrechnung des Mietobjekts keine Mehrfachberechnung desselben Postens enthält.

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