Der mietrechtliche Begriff der Modernisierung bezeichnet die Maßnahmen des Vermieters oder des Eigentümers eines Mietobjekts, im Sinne von § 555c den Gebrauchswert des Objekts zu erhöhen. Dabei muss eine nachhaltige Erhöhung eintreten. Ebenfalls unter dem Begriff der Modernisierung fallen die Maßnahmen, die nachhaltig dazu beitragen Wasser und/oder Energie zu sparen oder allgemein auf Dauer die Wohnverhältnisse verbessern. Dagegen werden alle anderen Arbeiten wie Reparaturen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen genannt.

Ein momentan häufig vorkommendes Beispiel für eine Modernisierungsmaßnahme bei Immobilien ist die nachträglich angebrachte Wärmedämmung. Durch die Wärmedämmung kommt es zu Einsparungen der Heizkosten und somit wird sowohl der Gebrauchswert erhöht als auch nachhaltig Energie eingespart.

Im Bauwesen wird bei Bestandsimmobilien unter einem Modernisieren ganz allgemein das Einbauen einer zeitgemäßen Ausstattung verstanden. Diese Definition wird im Mietrecht unter dem Begriff Modernisierung konkretisiert. Der Immobilienbesitzer verfolgt mit dem Modernisieren seiner Mietwohnung/en zwei Ziele, und zwar

  • die nachhaltige, also dauerhafte Wertsteigerung der Immobilie
  • das sich daraus ergebende Recht zur Erhöhung der Kaltmiete

Die Rechtsgrundlage dazu bietet § 555b BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches. Hier wird im Einzelnen beschrieben, was mit Modernisierungsmaßnahme gemeint ist. Danach „….. sind das bauliche Veränderungen, durch die

  • in Bezug auf die Mietsache die Endenergie nachhaltig eingespart wird [energetische Modernisierung]
  • nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt
  • der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
  • der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
  • neuer Wohnraum geschaffen wird
  • und
  • die auf Grund von solchen Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind …

In einem Satz zusammengefasst, soll mit dem Modernisieren aus einem alten Haus, das im vergangenen Jahrhundert noch neu und modern war, ein modernes Haus des 21. Jahrhunderts werden. Dabei bleibt die Gebäudesubstanz mit Mauerwerk und Hausfassade weitgehend unberührt. Entscheidend ist die Erneuerung des Hausinnern mit seiner gesamten technischen Ausstattung und Einrichtung.

Der Vermieter muss in dieser Situation abgrenzen und unterscheiden zwischen der Instandhaltung einerseits und dem Modernisieren andererseits. Beides ist sicherlich angebracht bis hin zu notwendig; doch nur die Modernisierungskosten können im Rahmen einer dauerhaften Mieterhöhung an den Mieter weitergegeben werden. Zur Instandhaltung ist der Vermieter als einziger Kostenträger sowohl gesetzlich als auch vertraglich verpflichtet.

Die heutzutage häufigste Modernisierungsmaßnahme ist eine Wärmedämmung des Gebäudes; sie wird ganz allgemein als energetisches Modernisieren bezeichnet. Diese bauliche Maßnahme hat Vorteile für alle Beteiligten und Betroffenen, also auch für den Mieter. Der spart gegenüber früher deutlich und nachweisbar an den Energiekosten für Heizung nebst der Warmwasserbereitung. Diese eingesparten Ausgaben werden andererseits zur Finanzierung der Mehrkosten für die Kaltmiete gebraucht. Selbst wenn diese Rechnung plus minus null ausgeht, hat der Mieter trotzdem noch den Vorteil, in einer modernisierten, in dem Sinne modernen Wohnung zu leben.

Im Anschluss an das Modernisieren hat der Vermieter das Recht, bis zu elf Prozent der tatsächlich angefallenen, nachweisbaren Modernisierungskosten auf die Jahresmiete, wie es genannt wird, aufzuschlagen. Der Mieter hat aufgrund der Mieterhöhung das Recht dazu, alle Rechnungsbelege einzusehen und sich so von der Richtigkeit der Mieterhöhung zu überzeugen. Doch bis es soweit ist, muss er „viel leiden“; denn er lebt und wohnt schlimmstenfalls monatelang auf einer Baustelle, von der auch sein gemieteter Wohnraum direkt betroffen sein kann.

Vor diesem Hintergrund muss der Vermieter die geplante Modernisierungsmaßnahme offiziell und termingerecht ankündigen. Gemäß § 555c BGB hat das spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten zu geschehen. Diese Modernisierungsankündigung muss „konkrete Informationen enthalten über

  • die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
  • den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme
  • den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie über die Höhe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nach der BetrKV“

Diese Modernisierungsankündigung kann der Mieter akzeptieren oder ablehnen. Eine Ablehnung als nicht zu rechtfertigender Härtefall ist möglich, wenn

  • die Bauarbeiten oder die Modernisierungsfolgen eine besondere, nachweisbare Härte sein sollten
  • die zu erwartende Mieterhöhung vom Mieter nicht bezahlbar wäre

Im Zweifelsfall wird in einer solchen Situation gerichtlich entschieden, ob die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden darf oder nicht.

Sofern der Vermieter für die Modernisierungsmaßnahme öffentliche Zuschüsse, beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW in Anspruch nimmt, müssen diese Einnahmen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Mieterhöhung berücksichtigt werden und insofern dem Mieter zugutekommen.

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