Der Mitspiegel ist ein wichtiges Hilfsinstrument zur Bestimmung der ortsüblichen Miete im Sinne von § 558 BGB und wird somit häufig als Begründung von Mieterhöhungen herangezogen. In räumlicher Hinsicht bezieht er sich auf das Gebiet einer Stadt oder einer Gemeinde. Es besteht keine Pflicht zur Aufstellung eines Mietspiegels, dennoch haben viele Gemeinden und Städte von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

So hat es sich etwa die Stadt München nach eigener Aussage mit ihrem Mietspiegel zur Aufgabe gemacht, immer wieder aufkommende Streitigkeiten zwischen den Parteien eines Mietverhältnisses, die sich aus der Unkenntnis über die ortsübliche Miete ergeben, schon außergerichtlich beizulegen. Sollte es dennoch zu einem Rechtsstreit kommen, soll der Mietspiegel eine zuverlässige Entscheidungshilfe darstellen. So können etwa häufig entsprechende Sachverständigengutachten vermieden werden, die den Rechtsstreit in die Länge ziehen und weitere Kosten verursachen.

Der Mietspiegel ist eine sehr praxisrelevante Grundlage im deutschen Mietrecht. Zu unterscheiden ist zwischen dem einfachen Modell im Sinne des § 558c BGB sowie dem qualifizierten nach § 558d BGB. Gemeinsam ist den beiden Modellen, dass sie Auskunft über den jeweils ortsüblichen Mietzins geben, damit sich Vermieter und Mieter im Rahmen dieser Vergleichsmiete auf eine Miethöhe verständigen können. Außerdem ist der Spiegel eines Ortes regelmäßig die Basis, falls der Vermieter die bislang fällige Miete erhöhen möchte. Bei rechtlichen Auseinandersetzungen dient die Vergleichsmiete auch dem zuständigen Gericht als wichtiger Maßstab für seine Entscheidungsfindung.

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Wohnungswesen hat im Jahr 2002 einige Hinweise veröffentlicht, um die Erstellung der qualifizierten Vergleichsmiete auf Sachgründe stützen zu können. Dementsprechend können Gemeinden nicht willkürlich verfahren. Ziel ist es, die Praxis zu vereinheitlichen, beispielsweise indem festgelegt wurde, welche Wohnungen überhaupt berücksichtigt werden dürfen und welche Faktoren überhaupt Einfluss auf die Mietzinshöhe haben können.

Bei der einfachen Variante gemäß § 558c BGB, dem vor Gericht allerdings keinerlei Beweiskraft zukommt, handelt es sich lediglich um eine ortsübliche Übersicht. Wichtig ist, dass an der Erstellung sowohl Vertreter von Vermietern als auch Mietern mitwirken müssen, damit die jeweiligen Interessen gewahrt bleiben. In der Praxis hat es sich durchgesetzt, dass die Kaltmiete als Vergleichsmaßstab angesetzt wird. Das folgt bereits daraus, dass der Mietvertrag in der Regel die Zahlung einer Kaltmiete vorsieht. Die Nebenkosten werden folglich separat ausgewiesen.

Demgegenüber ist der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB auf Grundlage von wissenschaftlichen Erkenntnissen zu erstellen. Das muss auch zwingend dokumentiert werden, damit die Qualifikation als solche anerkannt werden kann. Daraus müssen sich die einzelnen Entwicklungsmethoden ableiten lassen, um eine nachträgliche Überprüfung zu ermöglichen. Ferner muss er stets aktuell gehalten werden, sodass eine regelmäßige Überarbeitung der bislang aufgestellten Grundsätze notwendig ist. Ziel ist es, den Parteien eine rechtssichere Orientierung zu ermöglichen. Aufgrund verschiedener Rechtsstreitigkeiten wurden die wissenschaftlichen Ansätze in der Vergangenheit zunehmend konkretisiert.

Nach § 558c Absatz 3 BGB soll die Basisvariante der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Zweijahresrhythmus aktualisiert werden. Es besteht dazu allerdings keine gesetzliche Pflicht, da im Streitfall das Gericht ohnehin nicht an die Beweiskraft gebunden ist, sondern nach freiem Ermessen entscheiden kann. Das bedeutet aber auch, dass ein „veraltetes“ Modell zunächst seine Gültigkeit behält, solange es nicht überarbeitet worden ist.

Die qualifizierte Variante stellt derweil höhere Bedingungen an ihre Gültigkeit. Zum einen muss der Qualifizierungsstatus spätestens nach zwei Jahren umfänglich geprüft werden. Vor allem der Wohnungsmarkt ist ein sehr schnelllebiger Wirtschaftssektor. Zudem müssen sich die Parteien auf Aktualität und Sicherheit der Informationen verlassen dürfen. Zum anderen darf er zum Zeitpunkt seiner Verwendung nicht älter als vier Jahre alt sein. Andernfalls entfällt die Qualifikation, sodass der Spiegel nach Ablauf der Frist als einfaches Modell zu klassifizieren ist.

In der Praxis bilden beide Modelle allerdings keine gedachte Obergrenze. Insbesondere in Großstädten reguliert sich der Wohnungsmarkt nach den zivilrechtlichen Grundsätzen von „Angebot“ und „Annahme“. Manche Mieter sind bereit, ein Vielfaches der Vergleichsmiete zu zahlen, um den Zuschlag für die begehrte Wohnung zu erhalten. Insoweit greift das Prinzip der Privatautonomie, das grundsätzlich über dem ortsüblichen Mietpreis steht. Jeder Grundsatz kennt allerdings auch Ausnahmen: Der Vermieter darf die Wohnung nicht zum Wucherpreis anbieten, wobei diese Fälle in der Praxis sehr selten sind. Konkret ist jeder Einzelfall zu würdigen. Anhaltspunkte können sein, dass im gesamten Stadtgebiet – nicht nur in dem Stadtviertel – Wohnungsnot herrscht und die verlangte Miete den Spiegel um mehr als 50% übersteigt.

Darüber hinaus ist auch nicht jede Gemeinde dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erlassen. Sie entscheidet selbständig, wobei er in großen Städten und Gemeinden regelmäßig zum mietrechtlichen Alltag gehört. Diese Gebiete sind im Gegensatz zu ländlichen Regionen sehr begehrt. Die Nachfrage steigt kontinuierlich an. In den urbanen Bereichen ist Regulierungssicherheit daher zwingend notwendig, vor allem auch, um das Kräfteungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter zu stabilisieren.

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