Die Mieterhöhung ist umfassend in § 558 BGB geregelt. Danach darf der Vermieter die Miete grundsätzlich bis zur ortsüblichen Miete anheben. Dabei muss der Vermieter jedoch zahlreiche Grenzen beachten. So darf die Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung angehoben werden. Auch darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet unter Berücksichtigung der üblichen Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) vereinbart werden. Häufig wird dazu der Mitspiegel einer Stadt zur Hilfe genommen.

Entscheidend ist stets die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag eingetragene Größe. Da Wohnflächen regelmäßig nur geschätzt werden, bietet es sich häufig an, die Wohnung selbst zu vermessen. Hierbei sind die Sonderregeln für Balkone, Terrassen oder Dachschrägen zu beachten.

Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er seinen Mieter gemäß § 558a in Textform darüber in Kenntnis setzen. Ausreichend ist eine E-Mail, falls der Mieter diese als Kommunikationskanal an den Vermieter weitergegeben hat. Daran ändert sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nichts, wenn im Mietvertrag ausdrücklich Schriftform für Vertragsänderungen festgehalten worden ist (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09).

Die Mieterhöhung muss vom Vermieter begründet werden. Er muss konkret darlegen, auf welcher Grundlage der Mietzins angehoben werden soll. Der Sinn und Zweck besteht darin, dass der betroffene Mieter ein Recht darauf hat, die konkrete Erhöhung rechtlich zu prüfen. Prinzipiell muss er dem Begehren seines Vermieters zustimmen. Das setzt neben der Begründung allerdings voraus, dass ihm eine angemessene Frist zugestanden wird. Gesetzlich normiert ist die Überlegungsfrist in § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB. Aus der Vorschrift ergibt sich, dass der Vermieter nicht vor Ablauf einer Frist von mindestens zwei Monaten auf Zustimmung klagen darf. Nach Ablauf der Zustimmungsfrist hat der Vermieter drei Monate Zeit, um die Klage beim zuständigen Gericht einzureichen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine ausdrückliche Zustimmung im Einzelfall nicht notwendig. Es ist beispielsweise ausreichend, wenn der Mieter die erhöhte Miete stillschweigend bezahlt, insbesondere über mehrere Monate (BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018, Az. VIII ZB 74/16).

Das wichtigste Recht des Mieters während der Überlegungsfrist ist ein Sonderkündigungsrecht für den Wohnraum. Zeigt sich nach einer Prüfung, dass die Mieterhöhung rechtlich wirksam ist, kann sich der Mieter dazu entschließen, innerhalb einer Zweimonatsfrist die Kündigung auszusprechen.

In der Praxis führen Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungsarbeiten in Kombination mit einer Erhöhung des Mietzinses immer wieder zu Auseinandersetzungen. Das Gesetz regelt in § 559 BGB, dass es unter den dort genannten Voraussetzungen möglich ist, die Miete nach oben zu korrigieren, um die finanzielle Last aufzuteilen. Letztlich profitiert auch der Mieter von Modernisierungsmaßnahmen, wenn zum Beispiel energetische Sanierungen durchgeführt werden, sodass er aufgrund von besserer Isolierung und Dämmung weniger Heizkosten aufbringen muss (BGH, Urteil vom 3. März 2004, Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03). Etwas anderes gilt aber für den Fall, dass der Vermieter die Mietsache lediglich wieder in den vertragsgemäßen Zustand versetzt, indem er exemplarisch ein defektes Fenster austauschen lässt. Daher ist der konkrete Einzelfall entscheidend. Profitiert der Mieter von der Maßnahme, spricht zumindest aber der Anschein dafür, dass eine Erhöhung der Miete im gesetzlichen Rahmen rechtmäßig ist. Die Umlage für Modernisierungsmaßnahmen ist in der Politik nicht unumstritten. Macht der Vermieter seinen Anspruch geltend, sollte der Mieter zunächst prüfen, ob die Höhe der Umlage noch rechtmäßig ist.

In vielen Fällen begründen Vermieter das Erhöhungsverlangen mit dem angepassten Mietspiegel. Das setzt selbstverständlich voraus, dass für die Stadt überhaupt ein Mietspiegel existiert. Das ist nicht in jeder Stadt der Fall. In dieser Situation darf der Vermieter nicht den Mietspiegel einer Nachbargemeinde anwenden (AG Leonberg, Urteil vom 25. Mai 2016, Az. 8 C 702/15). Rechtmäßig ist es allerdings, drei Vergleichsobjekte zu benennen, mit denen das Begehren begründet werden kann, weil die dortigen Mieter den geltend gemachten Mietzins bereits bezahlen. Der Mieter muss die genannten Wohnungen tatsächlich ausfindig machen können. Er hat gegenüber den dortigen Mietern kein Besichtigungsrecht, kann diese aber im Hinblick auf Ausstattung und Größe der Wohnung befragen. Ein Vergleich muss für ihn tatsächlich möglich sein.

Kompliziert ist oftmals die Berechnung der Erhöhung. Grundsätzlich darf nur die Nettomiete angepasst werden. Es kommt allerdings häufig vor, dass Vermieter einen monatlichen Anteil für Schönheitsreparaturen sowie Nebenkosten addieren. Das ist zwar generell rechtmäßig. Allerdings darf die Miete nach der Rechtsprechung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (AG Stuttgart, Urteil vom 8. März 2016, Az. 35 C 5555/15).

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