Bei einem Gewerbemietvertrag handelt es sich um einen Mietvertrag für Gewerbeflächen. Jedoch gelten für Gewerbemietverträge andere Regeln als für Wohnraummietverträge. Ein Gewerbemietvertrag kann relativ frei gestaltet werden und unterliegt in Deutschland dem Vertragsrecht. Das bedeutet, dass nur das, was auch in dem Vertrag festgehalten wird, Geltung erlangt. Das kann sowohl ein Vorteil als auch ein Nachteil sein. Zum einen besteht die Möglichkeit, andere Kündigungsfristen als in den gesetzlichen Regelungen festzulegen, andererseits kann bei entsprechender fehlender Festlegung im Vertrag nicht auf die gesetzlichen Regelungen verwiesen werden.

Ein Beispiel für einen Gewerbemietvertrag ist die Anmietung eines Salons, um einen Friseursalon zu eröffnen. Bei dem Friseurberuf handelt es sich um ein Gewerbe und der Salon ist die zukünftige Gewerbefläche.

Im Gegensatz zum Mietvertrag über eine Wohnung ist der Gesetzgeber bei einer Gewerbeimmobilie davon ausgegangen, dass sich die Vertragspartner auf Augenhöhe begegnen, sodass spezielle Schutzvorschriften nicht notwendig sind.

Grundsätzlich sollte der Gewerbemietvertrag schriftlich geschlossen werden, auch wenn die Schriftform nicht zwingend vorgeschrieben ist. Allerdings gilt der Vertrag gemäß § 578 BGB in Verbindung mit § 550 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn eine Mietdauer von mehr als einem Jahr nicht in einem schriftlichen Kontrakt festgehalten wird. Durch fehlende Schriftform ist das Mietverhältnis zwar nicht unwirksam, es kann allerdings vorzeitig gekündigt werden. Um Rechtssicherheit zu vereinbaren, sollte im Gewerbemietvertrag zumindest genannt werden:

  • die genaue Identität der Mietvertragsparteien,
  • eine genaue Beschreibung des Mietobjekts, damit eine eindeutige Zuordnung auch für einen objektiven Dritten problemlos möglich ist,
  • die Höhe des geschuldeten Mietzinses sowie der Fälligkeitszeitpunkt und
  • die Mietdauer und geltende Kündigungsfristen.

Da jeder Einzelfall anders ist, sollte der Vertrag entsprechend an die individuellen Besonderheiten angepasst werden.

Insoweit ist es in der Regel sinnvoll, den Mietzweck im Vertragswerk festzuhalten. Je detaillierter ein Vertrag fixiert wird, desto vorteilhafter ist es, falls es zwischen den Parteien später zum Streit kommt. Daher enthalten Gewerbemietverträge regelmäßig Angaben zum Mietzweck, zur Ausstattung, zur Lage, Werbeflächen, Parkplätzen usw. Es ist hilfreich, sowohl Lage- als auch Grundrisspläne zum Vertragsbestandteil zu machen.

Wird kein konkreter Mietzweck fixiert, darf der Mieter theoretisch jedes genehmigte Gewerbe in den Räumlichkeiten ausüben. Handelt es sich um eine Mischimmobilie, bestehend aus Wohn- und Gewerberäumen, ist unbedingt sicherzustellen, dass die Bewohner keinesfalls gestört werden. Der Vermieter sollte in seinem Interesse unbedingt darauf achten, dass der Mietzweck innerhalb seiner Immobilie von den Behörden erlaubt wird.

In der Praxis ist es üblich, Gewerbemietverträge auf bestimmte Zeit abzuschließen. Da aber sowohl Mieter als auch Vermieter häufig an einem möglichst langen Mietverhältnis interessiert sind, um die tatsächlichen Interessen zu wahren, werden in den Vertrag sogenannte Options- oder Verlängerungsfristen aufgenommen. Der Mieter sucht nach dem idealen Standort, während der Vermieter eine regelmäßige Einnahmequelle generieren möchte.

Besonders wichtig ist, dass sämtliche Mietvertragsparteien, die aus natürlichen oder auch juristischen Personen bestehen können, genannt werden. Es ist unbedingt darauf zu achten, dass den Kontrakt auch alle Parteien unterzeichnen. Wird beispielsweise ein Gewerbemietvertrag mit einer GbR geschlossen, müssen sämtliche Gesellschafter unterzeichnen. Dasselbe gilt auch für die Ausübung von Gestaltungsrechten, zum Beispiel bei Kündigungen oder Vertragsänderungen. Die Willenserklärungen müssen von allen gegenüber allen ausgesprochen werden.

Im Gegensatz zum Wohnraum existiert für Gewerbeimmobilien kein Mietspiegel. Das bedeutet, dass die Bedingungen und Mietzinszahlungen frei ausgehandelt werden können. Darunter fallen auch Vorschusszahlungen auf Nebenkosten. Soll der Vertrag über einen möglichst langen Zeitraum geschlossen werden, verwenden viele Vermieter in dem Vertrag entweder Staffelmieten oder Gleitklauseln. Bei einer Staffelmiete wird der Zins nach Ablauf einer bestimmten Zeit prozentual oder konkret angehoben. Der Mieter weiß folglich, dass er exemplarisch nach einem Jahr 50,00 EUR mehr schuldet. Im Gegensatz dazu werden Gleitklauseln verwendet, um die geschuldete Miete an statistische Lebenshaltungskosten anzupassen. In Einzelfällen kann die Zahlung auch vom Umsatz des Mieters abhängig sein.Diese Form wird vor allem im Einzelhandel bevorzugt gewählt, wobei eine Mindestmiete immer fällig wird.

Besonders wichtig bei betrieblichen Mietverträgen ist der sogenannte „Konkurrentenschutz“. Wer eine Immobilie anmietet, um sein Unternehmen auf dem Markt zu positionieren, möchte in seiner Nachbarschaft möglichst nicht auf konkurrierende Anbieter stoßen. Die Konkurrentenklausel bezieht sich allerdings nur auf dasselbe Grundstück und die unmittelbar angrenzende Nachbarschaft, sofern der Vermieter ebenfalls Eigentümer des Objekts oder Grundstücks ist. Ohne vertragliche Regelung ist zumindest das Hauptsortiment des Mieters geschützt. Es bietet sich allerdings in seinem Interesse an, das Sortiment in dem Vertrag auf Nebenprodukte zu erweitern.

Zuletzt sollte der Vertrag auch Angaben zur Höhe der Kaution enthalten. Zu beachten ist, dass die Zahlung im Gegensatz zu Mietverträgen über Wohnraum nicht zinsbringend angelegt werden muss. Außerdem ist die Höhe frei verhandelbar, während bei Wohnraum üblicherweise drei Monatsmieten verlangt werden.

Bei gewerblichen Mietverträgen sollten zahlreiche Besonderheiten beachtet werden. Das Mietrecht ist vor allem auf Wohnraum ausgelegt, um dem Verhandlungsspielraum von gewerblichen Nutzern Rechnung zu tragen. Von ihnen wird erwartet, dass sie sich vorher mit Rechten und Pflichten auseinandersetzen, und insbesondere mit den Risiken vertraut sind.

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