Zu Beginn eines fast jeden Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter eine Kaution zu bezahlen. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht ordnungsgemäß erfüllt – in Betracht kommen etwa ausbleibende Zahlungen oder verursachte Schäden an der Wohnung. Nach § 551 BGB darf die vom Vermieter verlange Kaution den Betrag von drei monatlichen Kaltmieten bei der Vermietung von Wohnraum nicht übersteigen. Diese kann der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen entrichten. Zudem gehört es zu den Pflichten des Vermieters, die Kaution für den Mieter anzulegen.

Völlig andere Voraussetzungen gelten bei der Kaution im Bereich der Geschäftsraummiete. Vor allem besteht hier keine im Gesetz verankerte Deckelung. Die Parteien können die Kaution also grundsätzlich nach freiem Ermessen vereinbaren. Auch besteht hier keine Anlagepflicht für den Vermieter im Hinblick auf die Kaution wie bei der Wohnraummiete.

Die Mietkaution, im täglichen Sprachgebrauch kurz Kaution genannt, ist als Geldzahlung eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter von Wohn- oder von Gewerberaum von seinem Mieter erwartet. Sie wird mit dem Wohnungsbezug fällig und nach Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb der gesetzlichen Frist wieder zurückgezahlt. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter das Recht, die erhaltene Kaution ganz oder teilweise einzubehalten. Zwischen der Mietkaution für privaten und für gewerblichen Mietraum gibt es mehrere Unterschiede.

Der Vermieter ist gesetzlich berechtigt, jedoch nicht dazu verpflichtet, eine Mietkaution zu erheben. Vom Selbstverständnis her verzichtet jedoch nahezu kein Vermieter auf diese Möglichkeit. Immerhin hat er mit der Mietkaution die Chance, spätere Ansprüche gegen den Mieter durchzusetzen beziehungsweise seine berechtigten Forderungen direkt mit der Mietkaution zu verrechnen. Insofern ist es in der heutigen Zeit gängige Praxis, eine Mietkaution zu erheben.

An diesem Punkt muss in die Mietkaution für Privat und für Gewerbe unterschieden werden, und zwar in Bezug auf die Kautionshöhe. Nach § 551 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches „…. darf die Mietkaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen …..“. Gemeint ist damit die Kaltmiete je Quadratmeter. Die Miete gliedert sich nach dem Mietvertrag in die Kalt- und in die Warmmiete. Das eine ist der Mietpreis je Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche für die Mietwohnung, das andere zuzüglich der Neben- beziehungsweise Betriebskosten gemäß der Betriebskostenordnung BetrKV. Diese dazugehörigen Kostenarten werden namentlich im Mietvertrag genannt. Sie sind keine Mietkosten im eigentlichen Sinne, sondern überwiegend vom Vermieter verauslagte Kosten, die er auf den Mieter umlegen, sich von ihm erstatten lassen kann.

Dazu ein Beispiel
• Wohnungsgröße 80 m²
• Kaltmiete je m² 10 Euro
• Nebenkosten je m² 3 Euro
• Kaltmiete für die Wohnung 800 Euro
• Warmmiete für die Wohnung 1.040 Euro
• Höchstbetrag für die Mietkaution 3 Monatsmieten x 800 Euro = 2.400 Euro

Bei Gewerberaum wie Laden- und Lagerfläche gibt es keine gesetzliche Vorgabe oder Einschränkung für die Kautionshöhe. Vermieter und Mieter können sich frei und einvernehmlich über die Höhe der Mietkaution einigen; sie kann niedriger, aber auch höher sein.

Die Mietkaution kann sowohl in einer Summe als auch in Raten gezahlt werden. Gemäß § 551 Absatz 2 BGB „ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses, und die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig“. Diese Bestimmung gilt ohne Ausnahme für alle Kautionszahlungen im privaten sowie gewerblichen Bereich.

Nach § 551 Absatz 3 BGB „muss der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen“. Diese Pflicht besteht für die Wohnraumvermietung zu Privatzwecken, nicht jedoch für die Vermietung von Gewerberaum. Hier sollte der Mieter seinerseits darauf achten, dass dennoch so verfahren wird. Nur die separate, vom Privat- respektive Firmenvermögen getrennte Anlage der Mietkaution ist insolvenzsicher. Geschieht das nicht, so gehört die vor Jahren oder Jahrzehnten gezahlte Mietkaution im Falle einer Firmen- oder Privatinsolvenz zur Insolvenzmasse. Schlimmstenfalls ist die Kautionssumme bereits ausgegeben, sprich nicht mehr vorhanden. Die für ein Studenten- oder ein Jugendwohnheim gezahlte Mietkaution braucht vom Vermieter nicht verzinslich angelegt zu werden. Letztendlich ist ganz allgemein nach § 551 Absatz 4 BGB jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

In der heutigen Zeit kann im Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter von der Kautionszahlung in Geld, wahlweise bar oder per Banküberweisung, abgewichen werden. Zu den gängigen Alternativen gehören die Mietkautionsbürgschaft sowie die Mietkautionsversicherung. Für beide Seiten bleibt die jeweilige Kautionssicherheit uneingeschränkt erhalten. Der Mieter braucht die Kaution als solche nicht zu bezahlen, während für den Vermieter der gesamte Verwaltungsaufwand entfällt. Anstelle dessen bekommt er als Kautionssicherheit die Bürgschafts- oder Versicherungsurkunde ausgehändigt. Der Mieter zahlt in monatlich niedrigen Raten die damit verbundenen Kosten.

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