Unter dem Begriff der Instandhaltungspflicht ist nach § 535 BGB die Verpflichtung des Vermieters zu verstehen die gemietete Sache dem Mieter in einem vertraglich festgelegten Zustand zu überlassen. Dabei hat der Vermieter diesen vertraglich festgelegten Zustand zu erhalten und bei einer möglichen Verschlechterung Maßnahmen zu ergreifen um den vertraglich festlegten Zustand der Maßnahme wiederherzustellen. Dabei umfasst die Instandhaltungspflicht die Schäden und Mängel des gemieteten Objektes, die den Gebrauch der Sache beinträchtigen oder unmöglich machen. Hierbei sind nur diese Schäden zu beseitigen, die nicht bereits bei Vertragsschluss vorlagen und die nicht der Mieter schuldhaft verursacht hat.

Ein Beispiel für eine Instandhaltungspflicht ist der Austausch der Badfliesen, wenn sich diese aufgrund eines Wasserschadens von der Wand ablösen. Der Vermieter ist dabei aber nicht verpflichtet komplett alle Fliesen auszutauschen, sondern nur die beschädigten. Der Mieter muss dabei akzeptieren, dass die Ersatzfliesen einen anderen Weißton als die vorherigen haben können.

Zur Instandhaltung ganz allgemein gehören Sicherstellung und Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustandes einer Sache. Die vermietete Wohnung muss der Vermieter während der Mietdauer dahingehend instandhalten, dass sie vom Mieter jederzeit vertraglich so nutzbar ist, wie das zu Mietbeginn war und dauerhaft sein muss. Diese Instandhaltungspflicht des Vermieters ist in § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB näher geregelt. Danach „…..wird der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter dazu verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten …..“.

Der § 538 BGB macht deutlich, dass unter Instandhaltungspflicht des Vermieters auch die gebrauchsmäßige Abnutzung fällt. „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten“. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass sie der Vermieter zu vertreten hat und insofern dazu verpflichtet ist, die Mietwohnung nebst der vertraglich vermieteten Ausstattung und Einrichtung instandzuhalten. Diese Pflicht des Vermieters erstreckt sich nicht nur auf den laut Vertrag vermieteten Wohnraum, sondern auch auf alle anderen Gemeinschaftsflächen im Gebäude, auf dem Grundstück sowie auch auf mitvermietete Bereiche wie Keller, Dachboden und dergleichen. Der Vermieter muss sein Mietobjekt als Ganzes sehen und dauerhaft für eine insgesamt vertragsgemäße Nutzung sorgen.

Wenngleich die Gesetzesformulierung klar und eindeutig ist, so ist diese Instandhaltungspflicht ein permanentes Spannungsfeld zwischen Vermieter und Mieter. Beide wollen möglichst wenig für die Instandhaltung bezahlen. Der eine aus Kostenersparnis, um die Miete wie es heißt nicht unnötig hochzutreiben; für den anderen bedeuten Instandhaltungskosten eine Minderung der Mieteinnahme. Entscheidend ist die Situation zu Beginn des Mietverhältnisses, also bei Unterzeichnung des Mietvertrages beziehungsweise bei Bezug der Mietwohnung. Vor diesem Hintergrund kommt dem Übernahmeprotokoll eine ganz besondere Bedeutung zu. Stellt der Mieter Mängel fest, die eine Pflicht zur Instandhaltung durch den Vermieter nach sich ziehen, dann müssen die an dieser Stelle protokolliert werden.

Die Instandhaltung wird grundsätzlich in die beiden Bereiche Wartung und Reparatur unterteilt.

• Unter Wartung werden jegliche Instandhaltungsmaßnahmen subsummiert, mit denen der vertragsgemäße Zustand der Mietwohnung aufrechterhalten wird

• Reparaturen sind Instandsetzungsmaßnahmen, mit denen ein vertragswidriger Zustand beseitigt und der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt wird

• Die dem Vermieter dadurch entstehenden Kosten sind ohne oder nur von nachgeordneter Bedeutung

• Instandhaltung bedeutet auch, dass ausschließlich der bestehende Mangel oder Schaden beseitigt werden muss – mehr nicht

Das wird am Beispiel einer Fliese oder Kachel im Sanitärbereich deutlich. Wenn ein oder zwei Fliesen beschädigt sind, dann müssen auch nur diese ein oder zwei Fliesen ersetzt werden. Darauf erstreckt sich der Anspruch des Mieters. Er muss eine zumutbare Einschränkung der Optik des Gesamtanbildes von Fliesenboden oder Fliesenwand in Kauf nehmen. Zumutbar ist zwar nicht der krasse Gegensatz zwischen Schwarz und Weiß, wohl aber der zwischen einem helleren und einem dunkleren Blau. Hier kommt es in erster Linie auf die Funktionsfähigkeit der gefliesten Fläche an.

Da der Vermieter zur vertragsgemäßen Instandhaltung gesetzlich verpflichtet ist, muss er die damit verbundenen Kosten auch selbst tragen. Insofern handelt es sich um keine nach der Betriebskostenverordnung BetrKV umlagefähigen Kosten. Weil diese Vermieterpflicht gesetzlich verankert ist, kann sie nicht über den Mietvertrag an den Mieter weitergegeben werden. Eine solche Bestimmung im Mietvertrag wäre auch dann unwirksam, wenn der Mieter den Vertrag so unterzeichnet hätte.

Als Resümee lässt sich festhalten, dass für den verantwortungsbewussten Vermieter die vertragliche Instandhaltung in dem Sinne keine Pflicht darstellen sollte. Er bekommt für den Mietwohnraum pünktlich an jedem Monatsersten die Mietzahlung überwiesen. Umgekehrt muss ihm daran gelegen sein, dem Mieter eine beanstandungsfreie Wohnung zu vermieten. Ein rechnerischer Anteil der Mieteinnahme sollte für eine jederzeit bedarfsgerechte Instandhaltung der Mietwohnung vorgesehen, wie man sagt abgezweigt und regelmäßig einer Instandhaltungsrücklage zugeführt werden.

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