Leben mehrere Mietparteien gemeinsam unter einem Dach, bedarf es eines Grundregelwerks für ein geordnetes Zusammenleben. Aus diesem Grund kann der Mieter eine Hausordnung erlassen, an die sich seine Mieter grundsätzlich zu halten haben. Oft wird diese Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht oder im Hausflur ausgehängt. Typische Bestandteile der Hausordnung sind etwa Regelungen über die Ruhe- und Nachtzeiten, Abstellflächen oder die Reinigung des Treppenhauses.

Der Vermieter kann jedoch nicht nach freiem Belieben Regeln aufstellen. Denn die Hausordnung darf dem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehende Pflichten auferlegen. Ist etwa in dem Mietvertrag keine Regelung über die Reinigung des Treppenhauses enthalten, kann der Mieter dazu auch nicht über die Hausordnung verpflichtet werden. Dazu können bestimmte Regelungen in einer Hausordnung generell unwirksam sein. Ein in der Praxis häufiges Beispiel ist das Verbot von Besuchsempfang zu bestimmten Uhrzeiten.

Unter Ordnung wird im gesellschaftlichen und menschlichen Miteinander eine geordnete Lebensweise verstanden; oder anders gesagt das Einhalten von Regeln innerhalb einer Gemeinschaft. Innerhalb der Hausgemeinschaft in einem Mehrfamilienhaus oder in einer Wohnanlage wird das Zusammenleben der Bewohner durch die Hausordnung bestimmt beziehungsweise vorgegeben. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um Wohnungseigentum oder um Mietwohnungen handelt. Maßgebend ist die Tatsache, dass mehrere Parteien in ihrer jeweils abgeschlossenen Wohnung in einem gemeinsamen Gebäude leben und wohnen. Insofern handelt es sich bei dieser einheitlichen, für alle Bewohner gleichermaßen geltenden um eine privatrechtliche Vorgabe des Vermieters im Mietwohnobjekt oder der Hausverwaltung bei Wohnungseigentum.

Wie das Wort sagt, sorgt diese Vorgabe für Ordnung im Haus. Das ist nicht zu verwechseln mit den vertraglichen Rechten und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter beziehungsweise zwischen Wohnungseigentümern und dem von der Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz WEG bestellten Hausverwalter. So gilt ganz allgemein, dass Angelegenheiten, die nicht oder nicht ausreichend im Mietvertrag geregelt sind, keinesfalls über eine Hausordnungsvorschrift nachgebessert werden können. Ein dafür typisches Beispiel ist die Treppenhausreinigung. Die damit verbundenen Aufwendungen sind umlagefähige Nebenkosten nach der Betriebskostenordnung BetrKV. Nur dann, wenn diese Kosten als Nebenkosten im Mietvertrag namentlich genannt sind, können sie vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Ist das nicht der Fall, dann ist eine Weitergabe auch nicht über eine Hausordnung-Vorgabe möglich, und auch nicht die Pflicht zur Treppenhausreinigung selbst. Der Vermieter hat in dieser Situation keine Chance, die Kosten für eine externe Treppenhausreinigung umzulegen. Wenn hierzu nichts im Mietvertrag steht, muss der Vermieter im ungünstigsten Fall selbst und auf eigene Kosten für ein sauberes Treppenhaus sorgen.

Umgekehrt sind eine Vielzahl und Vielfalt an Details nur über eine solche hausinterne Ordnung regelbar. Heutzutage gibt es dazu eine übersichtliche Gesetzgebung nebst aktueller Rechtsprechung. Der Deutsche Mieterbund DMB mit seinen 15 Landesverbänden bietet eine Muster-Hausordnung für alle Beteiligten und Betroffenen an. Passend zur Art des Mehrfamilienhauses oder der Wohnanlage sowie unter Berücksichtigung der Zahl an Wohnparteien gehören die folgenden Punkte zum „Pflichtinhalt“ einer solchen Vermieter-Hausordnung

• Abstell- und Gemeinschaftsflächennutzung
• Etagentüren
• Fahrzeuge
• Grillen auf Balkon und Terrasse
• Haustiere
• Kinder
• Lärm
• Lüften
• Obhut- und Sorgfaltspflicht
• Reinigung
• Ruhe- und Nachtzeiten
• Sicherheit
• Wasch- und Trockenkeller
• Winterdienst [Schneeräumen] • ….. und anderes mehr auf das Objekt bezogen

Die Mieter-Hausordnung ist wahlweise eine Anlage zum Mietvertrag oder auch ein Vertragsbestandteil. Unabhängig von der Formulierung soll damit sichergestellt werden, dass der Bewohner als Vertragspartner diese ergänzende Bestimmung anerkennt und ebenso ernst nimmt wie den Mietvertrag als Rechtsgrundlage zur Benutzung des gemieteten Wohnraumes nebst den damit verbundenen Gemeinschaftsflächen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass diese Vorschrift für alle Mieter und Hausbewohner ohne Ausnahme gleichermaßen gilt. Es gibt kein „Rosinenpicken“ und keine Ausnahmen für diesen oder jenen. Jeder Bewohner, jeder Besucher, Gast oder Untermieter hat sich uneingeschränkt daran zu halten. Das kann der Vermieter oder Hausverwalter dadurch deutlich machen, dass er diese Vorschrift an einer für alle gut sichtbaren Stelle im Gebäude anbringt. Der geeignete Platz dafür ist eine Freifläche oberhalb oder seitlich der Briefkastenanlage im Gebäudeinnern. Jede Wohneinheit hat ihren eigenen Briefkasten, der regelmäßig geleert wird. Die dort angebrachte Hausordnung ist ganz einfach nicht zu übersehen. Darüber hinaus kann jeder Bewohner die hier ausgehängte Fassung mit derjenigen vergleichen, die zu seinem Mietvertrag gehört, oder die er bei Mietvertragsabschluss eigenhändig unterschrieben hat. Während der Mietvertrag ein individueller, vertraulicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter ist, handelt es sich bei dem „Grundregelwerk für das geordnete Zusammenleben in dem Haus“ um ein für alle einsehbares Dokument.

Ordnung muss sein! Das gilt auch und ganz besonders für eine Ordnung im Mehrfamilienhaus. Sie ist auch deswegen unerlässlich, weil zahlreiche bis viele Menschen mit ganz unterschiedlichen Interessen, Tagesabläufen und Charakteren rund um die Uhr auf engem Raum miteinander leben und auskommen müssen. Das geht nicht ohne Hausordnung.

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