Im Fall des Eigenbedarfes steht einem Vermieter von Wohnraum ein spezielles Kündigungsrecht zu. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der bloße Wunsch, die Wohnung selbst zu bewohnen, ist insoweit nicht ausreichend. Vielmehr muss sich der Vermieter auf nachvollziehbare Gründe berufen können. Da die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung darstellt, muss sie schriftlich (§ 568 BGB) und unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen des § 57c BGB erfolgen.

In der Praxis kann der Vermieter Eigenbedarf für sich selbst, seine Eltern oder Kinder, Enkel oder Geschwister sowie Nichten und Neffen anmelden. Dem Mieter bietet sich die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu erheben. Liegt für ihn ein besonderer Härtefall vor, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ein solcher Härtefall kann etwa bei hohem Alter, einer Schwangerschaft, einer schweren Krankheit oder einer Behinderung vorliegen.

Der Eigenbedarf ist ein feststehender, allgemein bekannter Begriff aus dem Wohn- und Mietrecht. Darunter ist eine Selbstnutzung beziehungsweise die Nutzungsnotwendigkeit von vermietetem Wohnraum zu verstehen, die sich für den Vermieter während eines bestehenden Miet- respektive Vermietungsverhältnisses ergibt. Die Wohnungsvermietung ist ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Beide Seiten haben eigene Rechte und Pflichten; sie müssen den Mietvertrag so einhalten wie er geschlossen wurde. Eine Vertragsänderung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen, also mit ausdrücklicher Zustimmung der anderen Vertragspartei möglich. Das gilt auch für den Eigenbedarf des Vermieters oder für einen vom Gesetzgeber recht enggesteckten Personenkreis.

Die Eigenbedarfsnutzung ist immer mit einer Beendigung des Mietvertrages verbunden. Den Wunsch dazu hat der Vermieter, und zwar einseitig ohne die Zustimmung des Mieters zur einvernehmlichen Vertragsbeendigung. Der Vermieter muss also den Mietvertrag kündigen. Das kann er nach § 573 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches nur dann, „wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushaltes benötigt. Die Gründe für ein berechtigtes Vermieterinteresse sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.“

An dieser Stelle wird es problematisch und im wahrsten Sinne des Wortes ganz individuell. Die Eigenbedarfskündigung muss eine ordentliche Kündigung sein, weil die Selbstnutzung kein Grund für eine außerordentliche Vertragskündigung darstellt. Für das ordentliche Eigenbedarfskündigen gibt es zwar eine Gesetzgebung und Rechtsprechung; da jedoch jeder Einzelfall anders gelagert ist, muss erfahrungsgemäß auch jeder einzelne Fall individuell beurteilt und letztendlich entschieden werden. Für eine zukünftige Eigenbedarfsnutzung des bislang vermieteten Wohnraumes sind der Wunsch oder die Vorstellung dazu nicht ausreichend. Wie das Wort ausdrückt, muss für die Wohnraumnutzung ein wirklicher eigener Bedarf nachgewiesen werden können.

• Eigener Bedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe dafür nachweisen kann

• Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der vermietete Wohnraum für eine zusätzliche Person aus dem Familienkreis benötigt wird, oder für eine Pflegekraft zur Tagespflege eines pflegebedürftigen Angehörigen

• Zu dem Personenkreis der engen Familienangehörigen mit dem Anspruch auf Eigenbedarfsnutzung gehören die Eltern und Kinder des Vermieters, also seine Verwandten in direkter Linie

• Ein akzeptabler Grund für eigenen Wohnraumbedarf ist auch die Nutzung durch den Vermieter als Alterswohnsitz; oder die Nutzung durch ein eigenes Kind, das anderenfalls das Elternhaus verlassen würde oder müsste

Diese Beispiele machen deutlich, um welch privat-persönlichen Situationen es sich handeln muss, um einen eigenen Nutzungsbedarf an vermietetem Wohnraum geltend machen zu können. Das muss der Vermieter in dem Kündigungsschreiben ausführlich darlegen.

Jetzt ist der Mieter an der Reihe! Gegen die Eigenbedarfskündigung kann er gemäß § 574 BGB Widerspruch einlegen „….. und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, für seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann …..“. Beispiele für solche unzumutbaren Härtefälle sind hohes Alter, Schwangerschaft, chronische Erkrankung nebst einer dauerhaften Pflegebedürftigkeit oder eine Behinderung als körperliches Handicap.

Wie es in Gesetz und Rechtsprechung genannt wird, müssen die berechtigten Interessen beider Seiten ausgiebig gewürdigt werden. Das geht meistens nicht ohne eine neutrale Person oder Instanz, vom Mediator bis hin zum Amtsrichter. Vermieter und Mieter sehen naturgemäß nur ihre jeweils eigene Situation und bewerten sie dementsprechend subjektiv. Jeder von ihnen möchte Recht haben und auch Recht bekommen; doch nur für einen von beiden ist das möglich.

Die Geltendmachung von Eigenbedarf des vermieteten Wohnraumes führt seit jeher zu Spannungen zwischen den Vertragspartnern. Die lassen sich umso besser bewältigen, je länger der Zeitraum für eine gütliche, einvernehmliche Regelung ist, bis für jeden von beiden eine letztendlich zufriedenstellende Lösung gefunden werden kann. Hier ist die Redewendung angebracht „Gut Ding braucht Weile“; oder anders gesagt: Was gut werden soll, das braucht seine Zeit.

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